İntifa Hakkı

İntifa Hakkı Nedir, Hangi Mallar Üzerinde Kurulabilir?

TMK m.794 uyarınca intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve aksine düzenleme olmadıkça sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Mülkiyet malikte kalır; intifa hakkı sahibi ise malı kullanır ve gelirini alır.

Uygulamada en sık görülen örnek, ebeveynlerin taşınmazın çıplak mülkiyetini çocuklarına devredip ömür boyu intifa hakkını kendi adlarına tescil ettirmeleridir. Bu yolla ebeveyn, evde oturmaya veya kira gelirini almaya devam ederken mülkiyet önceden devredilmiş olur.

İntifa hakkı, oturma hakkından daha geniştir. TMK m.823 uyarınca oturma hakkı yalnız bir binadan veya bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez; kanunda aksine hüküm yoksa intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

TMK m.795/1 uyarınca intifa hakkı taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınmaz üzerinde tescil edilmemiş bir intifa sözleşmesi, ayni hak doğurmaz.

TMK m.795/2 uyarınca intifa hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır. Bu nedenle taşınmaz üzerinde intifa hakkı kuran işlemler resmi şekilde, tapu müdürlüğünde yapılır.

Kanun bazı hâllerde yasal intifa hakkı da tanır. TMK m.652 uyarınca eşlerden birinin ölümünde, haklı sebeplerin varlığı hâlinde sağ kalan eşe aile konutu üzerinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınabilir. TMK m.795/3 uyarınca yasal intifa hakkı tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir.

İntifa Hakkı Sahibi Neler Yapabilir, Hak Devredilebilir mi?

TMK m.803 uyarınca intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir ve bu yetkileri kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır. İntifa hakkı sahibi taşınmazda oturabilir veya onu kiraya verip kira gelirini alabilir.

TMK m.806 uyarınca sözleşmede aksine hüküm yoksa veya hakkın şahsen kullanılması gerektiği durumdan anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Hakkın kendisi ise kişiye bağlı olup hak sahibinin ölümüyle sona erdiğinden mirasçılara geçmez.

TMK m.804 uyarınca intifa süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler intifa hakkı sahibine aittir. Tarım arazisi veya meyve bahçesi üzerinde kurulan intifa hakkında ürünün kime ait olacağı bu hükme göre belirlenir.

Giderleri Kim Öder, Hak Sahibinin Yükümlülükleri Nelerdir?

TMK m.813 uyarınca intifa hakkı konusu malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri ile vergi ve resimleri intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir. Diğer bütün yükümlülükler malike aittir.

TMK m.812 uyarınca intifa hakkı sahibi malın muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür; daha önemli işler gerekiyorsa durumu malike bildirir. TMK m.800 uyarınca kusursuzluğunu ispat etmedikçe malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur; ancak olağan kullanımdan doğan değer kaybından sorumlu değildir.

Malik de korunmuştur: TMK m.808 uyarınca haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir. TMK m.810 uyarınca güvence gösterilmez veya mal hukuka aykırı kullanılmaya devam edilirse sulh hâkimi, zilyetliği kaldırarak malı atayacağı bir kayyıma tevdi eder.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer, Terkin Nasıl Sağlanır?

TMK m.797 uyarınca intifa hakkı gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı en çok yüz yıl devam edebilir.

TMK m.796/1 uyarınca intifa hakkı konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile sona erer. TMK m.796/2 uyarınca sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi veya ölümü gibi diğer sebepler ise taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir.

Uygulamada hak sahibinin ölümü hâlinde malik, ölüm belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurarak intifa kaydının terkinini ister. Terkin gerçekleşmezse veya sona erme sebebi tartışmalıysa, malik mahkemeden terkin kararı alınmasını talep edebilir. Mirasbırakanın tanıdığı intifa hakkı saklı payları ihlal ediyorsa, TMK m.568 uyarınca mirasçılar tenkis isteyebilir.

Uygulama Notları: Tapuda İntifa Kurarken ve Kaldırırken

Çıplak mülkiyet devri ile intifa hakkı birlikte kurulacaksa, işlemlerin aynı gün ve aynı resmi senette sıralı olarak yapılması, arada malikin değişmesinden doğacak riskleri önler. İntifa hakkının kimin lehine ve hangi taşınmaz üzerinde kurulduğu tapuda açıkça görülmelidir.

Kiradaki bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı kuruluyorsa, kira gelirinin intifa hakkı sahibine geçeceği kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir. Aksi hâlde kiracı iyiniyetle malike ödeme yapmaya devam edebilir.

İntifa hakkı sahibinin ölümünden sonra terkinin geciktirilmesi, taşınmazın satışını veya kredi teminatı olarak kullanılmasını engelleyebilir. Malik, TMK m.796/2 uyarınca terkini isteme yetkisini gecikmeden kullanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

İntifa hakkı nedir?

Bir mal veya hak üzerinde sahibine tam yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haktır; mülkiyet malikte kalır (TMK m.794).

İntifa hakkı nasıl kurulur?

Taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile, taşınırlarda zilyetliğin devri ile kurulur (TMK m.795).

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Hayır. Gerçek kişilerde intifa hakkı hak sahibinin ölümüyle sona erer (TMK m.797).

Şirket lehine intifa hakkı ne kadar sürebilir?

Tüzel kişilerin intifa hakkı en çok yüz yıl devam edebilir (TMK m.797/2).

İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?

Evet. Hak sahibi malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisine sahiptir; sözleşmede aksi yoksa kullanımı başkasına devredebilir (TMK m.803 ve m.806).

İntifalı taşınmazın emlak vergisini kim öder?

Vergi ve resimler intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir (TMK m.813).

İntifa hakkı ile oturma hakkı arasındaki fark nedir?

Oturma hakkı yalnız konut olarak yararlanma yetkisi verir ve devredilemez; intifa hakkı ise tam yararlanma yetkisi sağlar (TMK m.823 ve m.794).

Hak sahibi ölünce tapudaki intifa kaydı kendiliğinden silinir mi?

Hayır. Ölüm malike terkini isteme yetkisi verir; terkin için başvuru yapılmalıdır (TMK m.796/2).

İntifa hakkı sahibi malı hor kullanırsa ne yapılabilir?

Malik güvence isteyebilir; güvence verilmezse sulh hâkimi malı kayyıma tevdi eder (TMK m.808 ve m.810).