İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip

İpotekli Alacakta Neden Önce Rehne Gidilir?

İcra ve İflas Kanunu, rehinle güvence altına alınmış alacaklarda alacaklının serbestçe haciz yoluna başvurmasına izin vermez. İİK m.45 uyarınca borçlu iflasa tabi olsa bile alacaklı yalnızca rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir. Bu kurala uygulamada “önce rehne başvurma” ilkesi denir.

İlkenin amacı borçluyu korumaktır: alacaklı, zaten kendisine teminat olarak gösterilmiş taşınmazdan tahsil imkânı varken borçlunun diğer mallarını haczettiremez. Rehin alacağı karşılamazsa kalan kısım için haciz veya iflas yoluna gidilebilir.

Kanun iki istisna öngörür: konut finansmanından doğan rehinli alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinli alacakları için alacaklı, rehnin paraya çevrilmesi yerine doğrudan haciz yoluna da başvurabilir.

Takip Talebi Nasıl Yapılır?

Taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili icra dairesine veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine başvurur. Takip talebine, tapu müdürlüğünce verilmiş ipotek akit tablosunun resmi örneği eklenir ve alacağın miktarı bildirilir (İİK m.148).

İpotek sözleşmesinin tarafları ile taşınmazı sonradan satın alanlar tapu müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadır. Adres değişikliği tapuya bildirilmezse tebligatın eski adrese ulaştığı tarih tebliğ tarihi sayılır (İİK m.148/a). Bu nedenle ipotekli taşınmaz sahipleri adres değişikliklerini tapuya işletmelidir.

Takip başladığında icra memuru durumu tapu müdürlüğüne bildirir ve tapuya şerh verilir. Şerhten sonra taşınmazı edinenlere ayrıca icra veya ödeme emri tebliğ edilmez (İİK m.150/c).

İcra Emri mi, Ödeme Emri mi Gönderilir?

Gönderilecek emrin türü ipotek belgesinin içeriğine bağlıdır. Akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içeriyor ve alacak muaccelse borçluya ve varsa taşınmaz maliki üçüncü kişiye icra emri gönderilir (İİK m.149). Bu durumda borçlu itiraz edemez; ancak icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.149/a).

Diğer hâllerde, örneğin ipotek belgesi kesin bir borç miktarını ikrar etmiyorsa, borçluya ödeme emri gönderilir (İİK m.149/b). Her iki emirde de ödeme süresi 30 gündür.

Ödeme emrine borçlu veya taşınmaz maliki üçüncü kişi, tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. Ancak rehin hakkının kendisi itiraz konusu yapılamaz; ipoteğin geçersizliği ancak iptal davasıyla ileri sürülebilir (İİK m.150).

Banka Kredisi İpoteklerinde Özel Usul

Uygulamadaki ipoteklerin büyük kısmı bir cari hesap veya kredinin teminatı olarak kurulan üst sınır ipotekleridir. Bu ipoteklerde akit tablosu belirli bir borç ikrarı içermese de bankaya icra emri yolu açıktır: banka, hesap kat ihtarnamesinin veya hesap özetinin noter aracılığıyla borçluya tebliğ edildiğini gösteren tasdikli örneği icra müdürüne sunar ve icra emri gönderilir (İİK m.150/ı).

Borçlunun buna karşı yolu dardır. Hesap özetine veya ihtara, tebliğden itibaren 8 gün içinde noter aracılığıyla itiraz etmiş olması gerekir; bunu ispat ederek icra mahkemesine şikâyette bulunabilir. İtiraz edilmemişse hesap özeti kesinleşmiş sayılır.

Hesap özetinin ipotekli taşınmazın maliki olan üçüncü kişiye tebliği, Türk Medeni Kanunu m.887’deki ödeme istemi yerine geçer. Başkasının borcu için taşınmazını ipotek veren kişinin de bu 8 günlük süreyi kaçırmaması gerekir.

Satış İsteme Süresi ve Satış Hazırlıkları

İcra dairesi takip talebiyle birlikte satış hazırlıklarına başlar: tapu kaydını ve imar durumunu getirtir, takibin kesinleşmesini beklemeden kıymet takdirini yaptırır (İİK m.150/d).

Alacaklı, taşınmaz rehninin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl, taşınır rehninin satışını altı ay içinde istemek zorundadır. Bu süreler içinde satış istenmez veya talep geri alınıp yenilenmezse takip düşer (İİK m.150/e).

İpotekli taşınmaz kirada ise alacaklının talebiyle kiracılara takip bildirilir ve kiraların icra dairesine ödenmesi emredilir. İhtara rağmen kirayı borçluya ödeyen kiracı, ödemediği tutardan sorumlu tutulabilir (İİK m.150/b).

Satış Bedeli Yetmezse: Rehin Açığı Belgesi

Satış talebinden sonra yapılan ve kesinleşen kıymet takdirine göre taşınmazın alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa, alacaklının talebiyle açık kalan miktar için geçici rehin açığı belgesi verilir (İİK m.150/f).

Alacaklı bu belgeye dayanarak borçlunun diğer mallarının haczini isteyebilir ve diğer alacaklıların hacizlerine iştirak edebilir. Satış tamamlandığında tahsil edilemeyen kısım, borçlunun diğer mahcuz mallarından rüçhansız olarak alınır.

Borçlu açısından önemli nokta şudur: ipotekli taşınmazın satılması borcun tamamen sona erdiği anlamına gelmez. Satış bedeli borcu karşılamazsa kalan borç için diğer mallarına haciz gelebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İpoteğin paraya çevrilmesi takibinde ödeme süresi kaç gündür?

Hem icra emrinde hem ödeme emrinde borçluya tanınan ödeme süresi 30 gündür (İİK m.149 ve m.149/b).

İpotek takibinde ödeme emrine itiraz süresi ne kadardır?

Ödeme emrine borçlu veya taşınmaz maliki üçüncü kişi tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir; ancak rehin hakkının kendisi itiraz konusu yapılamaz (İİK m.150).

İcra emrine itiraz edilebilir mi?

İcra emrine itiraz yolu yoktur. Borçlu, borcun ödendiğini, ertelendiğini veya zamanaşımına uğradığını belgeyle ispat ederek icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.149/a).

Banka ipoteğinde hesap özetine kaç gün içinde itiraz edilmelidir?

Kredi ipoteklerinde hesap özetine veya ihtara tebliğden itibaren 8 gün içinde noter aracılığıyla itiraz edilmelidir; aksi hâlde icra mahkemesindeki şikâyet yolu fiilen kapanır (İİK m.150/ı).

Alacaklı satışı ne zamana kadar istemelidir?

Taşınmaz rehninde emrin tebliğinden itibaren bir yıl, taşınır rehninde altı ay içinde satış istenmelidir; aksi hâlde takip düşer (İİK m.150/e).

İpotekli alacak için doğrudan maaşa haciz konabilir mi?

Kural olarak hayır. Alacaklı önce rehne başvurmak zorundadır; rehin alacağı karşılamazsa kalan kısım için haciz yoluna gidilebilir (İİK m.45). Konut finansmanı ve TOKİ alacakları bu kuralın istisnasıdır.

Başkasının borcu için ipotek veren kişi ne kadar sorumludur?

Taşınmazını ipotek veren üçüncü kişi, kişisel olarak değil taşınmazıyla ve ipotek limitiyle sınırlı olarak sorumludur. Kendisine de icra veya ödeme emri gönderilir.

İstinafa gidilirse satış durur mu?

İcranın geri bırakılması talebinin reddine karşı istinafa başvuran, takip konusu alacağın yüzde on beşi oranında teminat yatırmadıkça satış durmaz (İİK m.149/a).

Satış bedeli borcu karşılamazsa ne olur?

Açık kalan kısım için rehin açığı belgesi verilir; alacaklı bu belgeyle borçlunun diğer mallarına haciz koydurabilir (İİK m.150/f).