Aidatı Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?

Yönetime Karşı Asıl Sorumlu Kimdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avansa kat malikleri katılmakla yükümlüdür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri aksi kararlaştırılmadıkça eşit, sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır.

Kanunda “aidat” kelimesi geçmez; uygulamada aidat denilen ödeme, bu gider ve avans paylarının aylık tahsilidir. Kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek bu paydan kaçınamaz (KMK m.20/1-c).

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Bu nedenle yönetim, kiracı olsa bile öncelikle ev sahibine başvurma hakkına sahiptir.

Kiracının Sorumluluğu Kira Bedeliyle Sınırlıdır

KMK m.22/1, kat malikinin gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak devamlı faydalananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu öngörür.

Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Böylece yönetim, ev sahibinin ödemediği aidatı kiracıdan isteyebilir; kiracı da ödediği tutarı kiradan mahsup eder.

KMK m.18/2 de kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin kiracılara uygulanacağını ve bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumlu olacağını düzenler.

Kira Sözleşmesi Ne Diyor?

Ev sahibi ile kiracı arasındaki iç ilişkide belirleyici olan kira sözleşmesidir. TBK m.314, kiracının kira bedelini ve “gerekiyorsa yan giderleri” her ayın sonunda ödemekle yükümlü olduğunu belirtir; aidat bu anlamda bir yan giderdir.

Buna karşılık TBK m.303, kiraya verenin kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanmakla yükümlü olduğunu düzenler. Kanun metnindeki bu iki hüküm birlikte okunduğunda, sözleşmede açık bir düzenleme yoksa hangi giderin kiracıya ait olduğu tartışmalı hâle gelir.

Bu nedenle sözleşmeye “aidat kiracıya aittir” şeklinde açık bir hüküm yazılması uyuşmazlığı önler. TBK m.346 ise kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini öngörür.

Hangi Gider Kime Aittir?

Uygulamada ayrım giderin niteliğine göre yapılır. Kiralananın olağan kullanımından doğan temizlik ve bakım giderleri TBK m.317 uyarınca kiracıya aittir; kapıcı, ortak alan elektriği, temizlik ve asansörün olağan bakımı gibi kalemler çoğunlukla bu kapsamda değerlendirilir.

Buna karşılık binanın değerini artıran veya korunmasına yönelik giderler kiraya verene aittir. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301); zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere de aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren katlanır (TBK m.302).

Çatı yenileme, dış cephe, güçlendirme ve demirbaş alımı gibi olağanüstü giderlerin kiracıya yükletilmesi, TBK m.346 karşısında tartışmalıdır. Aidat içinde bu tür kalemler varsa ayrıştırılmalı ve kiracıdan ayrıca talep edilmemelidir.

Aidat Ödenmezse Ne Olur?

Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20/2). Kiracı da bu tazminattan kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur (KMK m.22).

Borç bu yollarla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir (KMK m.22/2).

Sözleşmeyle aidat kiracıya yüklenmişse ve kiracı ödemezse, kiraya veren konut kiralarında en az 30 gün süre vererek ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir (TBK m.315).

Pratik Öneriler

Kira sözleşmesinde aidatın kime ait olduğu, olağan aidat ile olağanüstü giderlerin (demirbaş, tadilat, güçlendirme) ayrı ayrı yazılması en sağlıklı yoldur.

Kiracı, yönetimin ev sahibinin aidat borcunu kendisinden istemesi hâlinde ödemeyi dekontla yapmalı ve ödediği tutarı KMK m.22 uyarınca kira bedelinden düşeceğini ev sahibine yazılı olarak bildirmelidir.

Ev sahibi ise yönetimden aylık aidat dökümü istemeli ve kiracıya yalnızca kullanım kaynaklı kalemleri yansıtmalıdır. Taşınma sırasında aidat borcunun olmadığını gösteren yönetim yazısının alınması sonradan doğacak tartışmaları azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidatı kanunen kim öder?

Yönetime karşı asıl sorumlu kat malikidir (KMK m.20); iç ilişkide kimin ödeyeceği kira sözleşmesine göre belirlenir.

Yönetim aidatı kiracıdan isteyebilir mi?

Evet. Kiracı, kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur (KMK m.22).

Kiracı ev sahibinin aidat borcunu öderse ne olur?

Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22/1).

Sözleşmede aidat yazmıyorsa kiracı öder mi?

Tartışmalıdır; TBK m.314 “gerekiyorsa yan giderler” derken m.303 yan giderleri kiraya verene yükler. Olağan kullanım giderleri çoğunlukla kiracıya bırakılır.

Demirbaş gideri kiracıya ait mi?

Olağanüstü ve binanın değerini artıran giderlerin kiracıya yükletilmesi TBK m.346 karşısında tartışmalıdır; kural olarak kiraya verene aittir.

Aidat gecikirse faiz işler mi?

Aidatı geciktiren kat maliki aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder (KMK m.20/2).

Aidat ödenmezse kiracı tahliye edilebilir mi?

Aidat sözleşmeyle kiracıya yüklenmişse, en az 30 gün süreli yazılı ihtara rağmen ödenmezse fesih yolu açılır (TBK m.315).

Kapıcı gideri nasıl paylaşılır?

Aksi kararlaştırılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kat malikleri arasında eşit paylaşılır (KMK m.20/1-a).

Boş daire için aidat ödenir mi?

Evet. Kat maliki ortak yerlerden faydalanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz (KMK m.20/1-c).