Kiracının Yaptığı Faydalı Masraflar

Kiracının Masrafları Hangi Türlere Ayrılır?

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür ve bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK m.317); bu giderler için kiraya verenden bir bedel istenemez.

Buna karşılık kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Çatı, tesisat veya yapısal onarımlar gibi zorunlu giderler kural olarak kiraya verene aittir.

Faydalı masraf ise kiralananın değerini veya kullanım kolaylığını artıran, ancak kullanım için zorunlu olmayan harcamalardır. Mutfak yenilemesi, ısı yalıtımı veya işyerine yapılan kalıcı tadilat bu gruba girer ve iadesi büyük ölçüde rızanın bulunup bulunmadığına bağlıdır.

Tadilat İçin Kiraya Verenin Yazılı Rızası Şart mı?

Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir (TBK m.321).

Yazılı rıza gösteren kiraya veren, bu konuda yazılı bir anlaşma yapılmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Böylece rıza, kiracıyı sözleşme sonunda tadilatı sökme yükünden de kurtarır.

Rıza alınmadan yapılan değişiklikler ise sözleşmeye aykırı kullanım sayılabilir. Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlü olduğundan, olağan eskime dışındaki değişikliklerden doğan zararlardan sorumlu tutulabilir (TBK m.334).

Kiracı Değer Artışının Karşılığını İsteyebilir mi?

Aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracı, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez (TBK m.321).

Bu hüküm, eski düzenlemeden farklı olarak rızanın tek başına bedel talebi doğurmadığını açıkça belirtir. Kiracının masraflarını geri alabilmesi için, rıza yazısında veya kira sözleşmesinde masrafların karşılanacağının, kiradan mahsup edileceğinin ya da tahliyede ödeneceğinin yazılı olarak kararlaştırılması gerekir.

Uygulamada taraflar sıklıkla tadilat bedelinin belirli aylarda kiraya mahsup edileceğini veya sözleşme erken sona ererse amortismana göre iade edileceğini kararlaştırır. Bu tür bir yazılı anlaşma, ileride çıkabilecek uyuşmazlığın en etkili önleyicisidir.

Rızasız Yapılan Masraflar İçin Ne İstenebilir?

Haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.77) ve bu istem öğrenmeden itibaren 2 yıl, her hâlde zenginleşmeden itibaren 10 yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.82).

Kiracının yaptığı iş vekâletsiz iş görme olarak değerlendirilirse, iş sahibi kendi menfaatine yapılmamış olsa bile iş görmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde masrafları ödemekle yükümlüdür (TBK m.530). Kiraya veren işi uygun bulmuşsa vekâlet hükümleri uygulanır (TBK m.531).

Rızasız faydalı masrafların iadesi tartışmalıdır. Bir görüş, TBK m.321’in özel düzenleme olduğunu ve rıza yoksa talebin daha da zayıf olduğunu savunur; diğer görüş ise kiraya verenin sözleşme sonunda elde ettiği gerçek zenginleşme ölçüsünde iade gerektiğini kabul eder. Yargıtay uygulamasında sökülüp götürülemeyen ve kiralananın değerini artıran imalatlar için tahliye tarihindeki değer esas alınarak değerlendirme yapılabildiği görülmektedir.

Ayıbı Kiracı Giderdiyse Masraf Kiradan Düşülebilir mi?

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m.306).

Bu yol, faydalı masraftan farklı olarak kiraya verenin yükümlü olduğu zorunlu onarımlar içindir. Kiracının önce ayıbı bildirmesi gerekir; kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin bildirmezse doğan zarardan sorumlu olur (TBK m.318).

Uygun süre verilmeden yapılan onarım masrafının kiradan mahsubu tartışma yaratabilir. Bu nedenle bildirim ve süre verme işleminin ihtarname veya ispatlanabilir bir yazışmayla yapılması önerilir.

Masraf Yapmadan Önce ve Sonra Yapılacaklar

Tadilattan önce kiraya verenden yazılı rıza alın ve bu yazıda işin kapsamını, yaklaşık bedelini ve bedelin kimin tarafından karşılanacağını açıkça belirtin. Yalnızca “tadilata izin veriyorum” şeklindeki bir yazı değer artışı talebi için yeterli değildir.

Harcamaların faturalarını, işin öncesi ve sonrasına ait fotoğrafları ve ödeme belgelerini saklayın. Tahliye sırasında kiralananın durumunu gösteren bir teslim tutanağı düzenlenmesi, sonradan değer tespiti yapılmasını kolaylaştırır.

Sık yapılan hata, kiraya verenin sözlü onayına güvenerek büyük tutarlı harcama yapmak ve bedeli kendi başına kiradan kesmektir. Yazılı mahsup anlaşması yokken kira bedelinin eksik ödenmesi temerrüt ve tahliye riskini doğurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı tadilat için izin almak zorunda mı?

Evet, yenilik ve değişiklik için kiraya verenin yazılı rızası gerekir (TBK m.321).

İzinle yaptığım tadilatın parasını geri alabilir miyim?

Aksine yazılı anlaşma yoksa değer artışının karşılığı istenemez (TBK m.321).

Tahliyede tadilatı eski hâline getirmem gerekir mi?

Rıza veren kiraya veren, yazılı anlaşma yoksa eski hâle getirmeyi isteyemez (TBK m.321).

Boya ve küçük bakım masrafları kime ait?

Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir (TBK m.317).

Kombi bozulursa masrafı kiradan düşebilir miyim?

Uygun süre verip ayıp giderilmezse, kiraya veren hesabına gidertip alacağı kiradan indirebilirsiniz (TBK m.306).

İzinsiz yapılan masraf hiç istenemez mi?

Sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümlerine göre zenginleşme ölçüsünde talep tartışılabilir (TBK m.77, 530).

Masraf talebinde zamanaşımı kaç yıl?

Sebepsiz zenginleşmede öğrenmeden itibaren 2 yıl, her hâlde 10 yıldır (TBK m.82).

Kiralananı nasıl teslim etmeliyim?

Teslim aldığınız durumda; ancak olağan kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu değilsiniz (TBK m.334).

Ayıbı bildirmezsem ne olur?

Gidermekle yükümlü olmadığınız ayıbı gecikmeden bildirmezseniz doğan zarardan sorumlu olursunuz (TBK m.318).