Kiracı Evi Boşaltmazsa Ne Yapılır?

Kira Süresi Bitince Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Hayır. TBK m.347/1 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ev sahibinin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi, ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra mümkündür. Bu durumda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır.

Bu nedenle “kira süresi doldu, çıkmıyor” durumu tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibinin aşağıdaki kanuni sebeplerden birine dayanması gerekir.

Kira Ödenmiyorsa Tahliye Nasıl İstenir?

Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre vererek, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gündür (TBK m.315).

Uygulamada bu ihtar, icra dairesinden gönderilen ihtarlı ödeme emriyle yapılır. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK m.269). Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesi tahliyeye karar verir (İİK m.269/a).

Ayrıca kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).

Tahliye Taahhüdü Varsa Ne Yapılır?

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1).

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması önemlidir. Sözleşmeyle birlikte imzalatılan tarihsiz veya teslimden önceki taahhütlerin geçerliliği uygulamada sıkça tartışılır.

Bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanarak tahliye istenemez; ev sahibi başka bir kanuni sebep aramak zorunda kalır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Nasıl İstenir?

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350/1).

Aynı hüküm, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekli olup bu işler sırasında kullanımın imkânsız olduğu hâllerde de uygulanır (TBK m.350/2). İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olduğu mahkemede ispat edilmelidir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/3).

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Şart mı?

Evet, çoğu durumda. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (m.18/A).

Kanun bir istisna öngörür: kiralanan taşınmazların İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Bu nedenle ödeme emri veya tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, arabuluculuk olmadan başlatılabilir.

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Bir aylık dava sürelerinde bu kural özellikle önemlidir; yine de başvurunun süre içinde yapılması gerekir.

Ev Sahibinin Kesinlikle Yapmaması Gerekenler

Kilidi değiştirmek, suyu veya elektriği kestirmek ya da kiracının yokluğunda eve girip eşyaları dışarı çıkarmak hukuka aykırıdır. Kiracının konutuna rızası dışında giren kişi, şikâyet üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezasıyla karşılaşabilir (TCK m.116).

Tahliye ancak icra dairesi veya mahkeme kararıyla ve icra memuru eliyle yapılabilir. Kendiliğinden tahliye, ev sahibini haklıyken haksız duruma düşürür ve tazminat riskine yol açar.

Her tahliye sebebinin kendine özgü bir aylık veya altı aylık süresi vardır. Hangi sebebe dayanacağınızı ve son başvuru tarihini baştan belirleyin; süre kaçarsa yeni bir kira yılını beklemek gerekebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir miyim?

Hayır, konut kirasında sözleşme bir yıl uzamış sayılır; süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir (TBK m.347).

Kiracı kira ödemezse kaç gün süre verilir?

Konut ve çatılı iş yerlerinde en az otuz gün süre verilmelidir (TBK m.315).

Ödeme emrine kiracı kaç gün içinde itiraz eder?

Yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK m.269).

Tahliye taahhüdünde icraya ne zamana kadar başvurulur?

Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde (TBK m.352/1).

On yıl dolunca kiracıyı çıkarabilir miyim?

On yıllık uzama süresinden sonra, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep göstermeden sona erdirebilirsiniz (TBK m.347).

Kira davası için arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

İhtiyaç davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.350).

Kilidi değiştirerek kiracıyı çıkarabilir miyim?

Hayır, kiracının konutuna rızası dışında girmek suç oluşturabilir (TCK m.116); tahliye ancak icra veya mahkeme yoluyla yapılır.

İki haklı ihtar ne demek?

Bir kira yılı içinde kira ödenmediği için iki kez yazılı ve haklı ihtar yapılmasıdır; kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2).