Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Kira İlişkisi

Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir?

Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m.12); kira sözleşmesi için Kanunda bir geçerlilik şekli öngörülmediğinden sözlü kira da geçerlidir.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Tarafların bu konuda anlaşması, anahtarın teslimi ve düzenli ödemeler kira ilişkisinin kurulduğunu gösterir.

Ancak yazılı olmayan sözleşmede bazı işlemler için yazılı şekil yine de zorunludur. Örneğin konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348); sözlü sözleşme sözlü fesih imkânı vermez.

Yazılı Sözleşme Yoksa Kira Nasıl İspatlanır?

Bir hakkın doğumu veya değiştirilmesi gibi amaçlarla yapılan ve Kanunda belirlenen parasal sınırı aşan hukuki işlemlerin senetle ispatı gerekir; karşı taraf açıkça muvafakat ederse tanık dinlenebilir (HMK m.200). Bu parasal sınır periyodik olarak güncellendiğinden, güncel tutar dava tarihinde ayrıca kontrol edilmelidir.

Senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde delil başlangıcı varsa tanık dinlenebilir; delil başlangıcı, işlemi muhtemel gösteren ve karşı tarafça verilmiş veya gönderilmiş belgedir (HMK m.202). Kira bedelinin banka havalesiyle ve açıklamasında “kira” yazılarak ödenmesi, mesajlaşmalar veya e-postalar bu nitelikte olabilir.

Altsoy-üstsoy, kardeşler ve eşler arasındaki işlemler ile senet alınmasının teamül olmadığı işlemlerde de tanık dinlenebilir (HMK m.203). Aile içinde sözlü yapılan kiralarda bu istisna önem taşır.

Sözlü Kira Sözleşmesinin Süresi Ne Kadardır?

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirsiz süreli sayılır (TBK m.300).

Yazılı sözleşme yoksa ve taraflar belirli bir süre kararlaştırdıklarını ispat edemezse, kira ilişkisi kural olarak belirsiz süreli kabul edilir. Bu durum özellikle fesih ve tahliye bakımından sonuç doğurur.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Kiraya verenin bundan önce tahliye isteyebilmesi için Kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Sözlü Kirada Fesih Bildirimi Nasıl Yapılır?

Taşınmaz kiralarında taraflar, yerel âdetteki kira döneminin sonu için veya böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.329).

Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır; bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328). Bu nedenle sözlü kirada kiranın başladığı tarihin ispatı da önemlidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır (TBK m.348). Kiracının da kiraya verenin de noter ihtarnamesi veya ispatlanabilir bir yazılı bildirim kullanması tavsiye edilir.

Yazılı Sözleşme Yoksa Kira Alacağı İçin İcra Takibi Yapılır mı?

Kiralanan taşınmazların tahliyesi amacıyla yapılan takipte ödeme emrine karşı borçlu 7 gün içinde itiraz etmeli; itirazda kira akdini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır (İİK m.269).

Borçlu kira ilişkisini inkâr ederse, alacaklı noterce düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanmıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez ve genel hükümlere göre dava açmak zorunda kalır (İİK m.269). Bu nedenle yazılı sözleşme olmaması, icra yoluyla hızlı tahliyeyi zorlaştırır.

Bu durumda ihtarlı ödeme emri, kira bedelinin ödenmemesine dayalı fesih için gereken ihtar yerine geçer. Kira ilişkisi ve bedeli mahkemede ispat edildiğinde tahliye ve alacak talepleri genel hükümlere göre karara bağlanır.

Sözlü Kira İlişkisini Güvenceye Almak İçin

Kira bedelini elden değil, banka yoluyla ve açıklamasına hangi ayın kirası olduğunu yazarak ödeyin veya tahsil edin. Bu kayıtlar hem kira ilişkisinin hem de bedelin en güçlü delili olur.

Kira miktarı, başlangıç tarihi, depozito ve aidatın kime ait olduğu gibi konuları içeren mesajlaşmaları saklayın. Mümkünse sonradan da olsa taraflarca imzalanmış kısa bir yazılı sözleşme düzenleyin; geçmişe dönük başlangıç tarihini doğru yazın.

Sık yapılan hata, “yazılı sözleşme olmadığı için kiracı istediğim zaman çıkar” veya “sözleşme yoksa kira ödemem gerekmez” düşüncesidir. Sözlü kira geçerlidir; kiracının korunması ve kiraya verenin alacağı yazılı sözleşmedeki gibi Kanun hükümlerine tabidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözlü kira sözleşmesi geçerli mi?

Evet, kira için şekil şartı yoktur ve sözlü kira geçerlidir (TBK m.12).

Yazılı sözleşme yoksa kira bedeli nasıl ispatlanır?

Banka dekontu, yazışma gibi delil başlangıcı varsa tanık da dinlenebilir (HMK m.202).

Aile içi sözlü kira tanıkla ispatlanabilir mi?

Evet, altsoy-üstsoy, kardeşler ve eşler arasındaki işlemlerde tanık dinlenebilir (HMK m.203).

Sözlü kira belirli süreli mi sayılır?

Süre ispat edilemezse belirsiz süreli sayılır (TBK m.300).

Sözlü kirada fesih için kaç ay önce bildirim gerekir?

Altı aylık dönem sonu için üç ay önceden bildirim gerekir (TBK m.329).

Kiracıya sözlü olarak çık demek yeterli mi?

Hayır, konut ve çatılı işyerinde fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348).

Ev sahibi sözlü kirada kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Kanuni tahliye sebebi yoksa belirsiz süreli kirada kiranın başlangıcından 10 yıl sonra (TBK m.347).

Kira sözleşmesi yoksa icra takibi yapılabilir mi?

Yapılabilir; ancak kiracı akdi inkâr ederse genel hükümlere göre dava açmak gerekir (İİK m.269).

Kira takibine itiraz süresi kaç gün?

Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gündür (İİK m.269).