İşyeri Kiracısının Tahliyesi

Beş Yıl Dolunca İşyeri Kiracısı Çıkarılabilir mi?

Hayır; TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Uygulamadaki “beş yıl dolunca kiracı çıkar” kanısı, kira bedeline ilişkin bir kuralın yanlış anlaşılmasından kaynaklanır. TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar da gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir. Bu bir kira tespit imkânıdır, tahliye sebebi değildir.

Bu hükümler çatılı işyerlerine uygulanır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralarında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz (TBK m.339).

On Yıllık Uzama Süresi Nasıl İşler?

Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1).

On yıllık süre, sözleşmede kararlaştırılan ilk kira süresinin bitiminden sonra başlar. Örneğin bir yıllık sözleşmede kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı, ilk yıl ile on uzama yılının tamamlanmasından sonra doğar.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2). Bu sürelerden önce tahliye ancak kanunda sayılan dava sebepleriyle mümkündür.

Kiraya Verenin veya Yeni Malikin Gereksinimi

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350). Yeniden inşa veya esaslı onarım zorunluluğu da aynı maddede düzenlenmiştir.

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir (TBK m.351).

Gereksinim sebebiyle boşaltılan yer, haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı teslimden sonra yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1).

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/2).

Kira bedelinin ödenmemesinde ayrıca temerrüt yolu vardır: çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilebilir (TBK m.315).

Tahliye Davasında Usul ve Süreler

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353). Bu bildirim, bir aylık sürenin kaçırılma riskine karşı önemli bir güvencedir.

Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Bu nedenle sözleşmeye eklenen “kiraya veren dilediği zaman tahliye ister” gibi kayıtlar, kanundaki sebepler dışında tahliye imkânı vermez.

İşyeri Tahliyesinde Sık Yapılan Hatalar

Kiraya verenlerin en sık hatası, beş yıl dolduğu için kiracıya “tahliye ihtarı” gönderip sonuç beklemektir. Böyle bir ihtar tek başına tahliye sebebi oluşturmaz; beş yıl kuralı yalnız kira bedelinin tespitiyle ilgilidir.

İkinci hata, bir aylık dava sürelerini kaçırmaktır. Gereksinim, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar sebeplerinde süreler kısadır; arabuluculuk başvurusu ve TBK m.353 bildirimi birlikte planlanmalıdır.

Kiracı tarafında ise sözleşme imzalanırken ileri tarihli tahliye taahhüdü verilmesi risklidir. Tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır (TBK m.352/1); teslimle aynı anda alınan taahhüdün geçerliliği uygulamada tartışmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

İşyeri kiracısı 5 yıl dolunca çıkarılabilir mi?

Hayır. Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; beş yıl kuralı kira bedelinin tespitiyle ilgilidir (TBK m.347, m.344).

Kiraya veren sebepsiz ne zaman fesih yapabilir?

Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresinden sonra, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle (TBK m.347).

Belirsiz süreli işyeri kirasında süre nasıl hesaplanır?

Kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir (TBK m.347/2).

Mal sahibi dükkânı kendisi kullanmak isterse ne olur?

Gerçek ve zorunlu işyeri gereksinimi varsa süre sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.350).

Dükkânı yeni satın alan kişi kiracıyı çıkarabilir mi?

Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir (TBK m.351).

İki haklı ihtar ne demektir?

Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı iki ihtar yapılmasıdır; kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m.352).

Kira ödenmezse kaç gün süre verilmelidir?

Çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verilerek fesih bildirilebilir (TBK m.315).

Tahliye davası için arabuluculuk zorunlu mu?

Evet; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Tahliye edilen dükkân hemen başkasına kiralanabilir mi?

Gereksinim sebebiyle boşaltılan yer, haklı sebep olmadıkça üç yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).