İhalede KDV ve Tapu Harcı

İhale Bedeli Ne Zaman Ödenir?

İİK m.130 uyarınca ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır.

Ödenecek toplam tutar yalnız ihale bedelinden ibaret olmayabilir; satış ilanında alıcıya yüklenen vergi, harç ve masraflar da gösterilir. Teklif vermeden önce bu kalemleri hesaba katmak, sonradan ödeme güçlüğüne düşmemek için şarttır.

Ödenen ihale bedeli, ihalenin feshi şikâyeti sonuçlanıncaya kadar bankada nemalandırılır ve karar kesinleşince nemasıyla birlikte hak sahiplerine ödenir (İİK m.134).

Tapu Harcını Kim Öder?

Harçlar Kanunu m.58 uyarınca tapu ve kadastro harçlarını kanuna ekli tarifede belirtilen kişiler öder; tarifede belirtilmeyen işlemlerde, taraflar aksini kararlaştırmamışsa mülkiyeti iktisap edenler harçla yükümlüdür.

İcra ihalesinde taşınmazı iktisap eden alıcıdır; bu nedenle alıcı payına düşen tapu harcı alıcıdan istenir. Satıcı konumundaki borçluya düşen harcın nasıl karşılanacağı ise satış ilanı ve şartnamede gösterilir; bu husus ihaleden önce mutlaka okunmalıdır.

Harç oranı ve tutarı mevzuata göre değişebileceğinden bu yazıda rakam verilmemiştir. Güncel oran için tapu müdürlüğüne veya satış ilanına bakılmalıdır.

Tapu Harcı Hangi Bedel Üzerinden Hesaplanır?

Harçlar Kanunu m.63 uyarınca taşınmaz devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

İcra satışında iktisap bedeli ihale bedelidir. İhale bedeli emlak vergisi değerinin altında kalırsa, harç emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanır; bu durum özellikle düşük bedelle yapılan ikinci ihalelerde alıcı için sürpriz olabilir.

Kat irtifaklı taşınmazlarda harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. Sonradan daha düşük bedelle harç ödendiği tespit edilirse fark ikmalen veya re’sen tarh edilir (m.63).

İcra İhalesinde KDV Uygulanır mı?

KDVK m.1/3-d uyarınca müzayede mahallerinde yapılan satışlar, ticari faaliyet çerçevesinde olmasa bile katma değer vergisine tabi işlemler arasında sayılmıştır. Uygulamada icra dairesince yapılan açık artırmalar da bu kapsamda değerlendirilmektedir; somut satışta KDV uygulanıp uygulanmayacağı satış ilanında belirtilir.

KDV’de vergiyi doğuran olay, malın teslimidir (KDVK m.10). İcra satışında teslim, ihale ve ardından taşınmazın alıcıya teslimi ile gerçekleşir; verginin hesaplanıp tahsil edilmesi satış ilanındaki esaslara göre yürütülür.

Uygulanacak KDV oranı malın cinsine ve Cumhurbaşkanı kararlarına göre değişebildiğinden, oran için satış ilanı ve güncel mevzuat esas alınmalıdır. İlanda KDV’nin ihale bedeline dâhil olup olmadığı açıkça yazılır.

Hangi İcra Satışlarında KDV İstisnası Vardır?

KDVK m.17/4-r uyarınca bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine borçlu olanlar ile kefillerinin borçlarına karşılık taşınmazların, müzayede mahallerinde yapılan satışlar dâhil, bu kuruluşlara devir ve teslimi KDV’den istisnadır.

KDVK m.17/4-ş uyarınca konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun konut finansman kuruluşlarına, TOKİ’ye, ipotek finansmanı kuruluşlarına ya da üçüncü kişilere teslimi de müzayede mahallinde yapılan satışlar dâhil istisnadır.

Varlık yönetim şirketlerinin devraldığı alacakların teminatını oluşturan mal ve hakların müzayedede satışı da istisna kapsamındadır (m.17/4-l). İstisnanın uygulanıp uygulanmayacağı somut satışın niteliğine bağlıdır.

Alıcı İçin Kontrol Listesi

Teklif vermeden önce elektronik satış portalındaki ilanı ve şartnameyi baştan sona okuyun: KDV’nin uygulanıp uygulanmadığı, oranı, tapu harcının hangi kısmının alıcıya ait olduğu ve diğer masraflar burada yazar.

Taşınmazın emlak vergisi değerini belediyeden öğrenin; ihale bedeli bu değerin altında kalırsa tapu harcının emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanacağını hesabınıza katın. Toplam maliyeti ihale bedeli artı vergi ve harçlar olarak hesaplayın.

İhale kesinleşmeden tescil yapılmaz: tapuya tebligat, şikâyet süresinin geçmesinden veya şikâyet varsa kararın kesinleşmesinden sonra yapılır (İİK m.134). Bu nedenle tescil ve harç ödemesi takvimini buna göre planlayın.

Sıkça Sorulan Sorular

İcra ihalesinde tapu harcını alıcı mı öder?

Tarifede aksi belirtilmedikçe mülkiyeti iktisap eden alıcı harçla yükümlüdür (Harçlar Kanunu m.58); satıcı payının nasıl karşılanacağı ilanda gösterilir.

Tapu harcı ihale bedeli üzerinden mi alınır?

Evet, ancak emlak vergisi değerinden az olmamak üzere (Harçlar Kanunu m.63).

İhale bedelini kaç gün içinde ödemeliyim?

Artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde (İİK m.130).

İhalenin feshi istenirse ödeme ertelenir mi?

Hayır. Fesih talep edilmiş olsa dahi bedel süresinde ödenmelidir (İİK m.130).

İcra satışları KDV’ye tabi mi?

Müzayede mahallerinde yapılan satışlar KDV’ye tabidir (KDVK m.1/3-d); istisnalar saklıdır.

Bankanın ipotekli taşınmazı ihaleyle banka alırsa KDV çıkar mı?

Borçlunun borcuna karşılık taşınmazın bankaya teslimi istisnadır (KDVK m.17/4-r).

Konut kredisi ipotekli ev ihalede satılırsa KDV var mı?

Konut finansmanı teminatındaki konutun üçüncü kişilere müzayedede teslimi istisnadır (KDVK m.17/4-ş).

KDV oranı ne kadar?

Oran malın cinsine ve güncel kararlara göre değiştiğinden satış ilanına ve güncel mevzuata bakılmalıdır.

Ne zaman tapuda adıma tescil yapılır?

Şikâyet süresi geçtikten veya şikâyet kararı kesinleştikten sonra tapuya tebligat yapılır (İİK m.134).