Hacizli Ev Satın Almak

Hacizli Ev Satılabilir mi?

İİK m.91 uyarınca taşınmazın haczi ile malikin tasarruf hakkı Medeni Kanun anlamında kısıtlanır; icra dairesi haczi, hangi miktar için konduğunu ve alacaklının adını tapu siciline bildirir. Haciz, tapu kaydında şerh olarak görünür.

Kısıtlama, taşınmazın el değiştirmesini kendiliğinden yasaklamaz; asıl sonucu, satışın haciz alacaklısının haklarını ortadan kaldırmamasıdır. Kanun, hacizli taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malike tebligat usulünü de ayrıca düzenlemiştir (İİK m.91, m.148/a).

Hacze yeni alacaklılar katılırsa veya haciz kalkarsa bu durum da tapu siciline bildirilir. Bu nedenle satın almadan hemen önce güncel tapu kaydının alınması, işlem gününe kadar yeni şerh eklenip eklenmediğini görmek için önemlidir.

Haciz Şerhi Alıcıyı Nasıl Etkiler?

Haciz nedeniyle tasarruf yetkisinin kısıtlanması tapuya şerh verilebilir ve şerh verildikten sonra taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Evi şerhli olarak satın alan kişi, haczin varlığına rağmen mülkiyeti kazanır; ancak haciz alacaklısına karşı üstün bir hak elde etmez.

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişi korunur (TMK m.1023). Ne var ki şerh tapu kaydında açıkça göründüğünden, alıcının haczi bilmediğini ileri sürerek bu korumadan yararlanması beklenmez.

Pratik sonuç şudur: alacaklı, satış talebinde bulunarak evi ihaleye çıkartabilir ve alıcı ödediği bedele rağmen evi kaybedebilir. Alıcının satıcıya karşı hakları ise genel hükümlere göre ayrıca değerlendirilir.

Haciz Ne Zaman Düşer?

Alacaklı, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını istemelidir (İİK m.106). Satış bu süre içinde istenmez veya talep geri alınıp süresinde yenilenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar (İİK m.110).

Haczin kalktığı icra dairesiyle yapılan yazışmalarla tespit edilirse, sicili tutan idare haciz şerhini terkin eder. Tapuda eski tarihli bir haciz görmek, bu nedenle haczin hâlâ işlediği anlamına gelmeyebilir; dosyanın durumu icra dairesinden öğrenilmelidir.

Haczin düşmesi borcun ortadan kalktığı anlamına gelmez. Borç devam ettiği için satış öncesinde alacaklının yeni bir haciz koydurması mümkündür; satış tamamlanıp taşınmaz alıcıya geçtikten sonraki durum ise aşağıdaki iptal riskiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Tasarrufun İptali Riski

Alacaklı, borçlunun alacaklılarından mal kaçırmak için yaptığı satışların iptalini dava yoluyla isteyebilir. İİK m.280 uyarınca zarar verme kastıyla yapılan işlemler, borçlunun mali durumunun ve kastının karşı tarafça bilindiği veya bilinmesi gerektiği hâllerde, işlemden itibaren beş yıl içinde takip yapılmış olmak şartıyla iptal edilebilir.

Alıcı borçlunun eşi, üçüncü dereceye kadar kan veya kayın hısmı ise borçlunun durumunu bildiği farz olunur (İİK m.280). Gerçek değerinin çok altında bir fiyatla yapılan satışlar da aksi ispat edilmedikçe bağışlama sayılır ve aciz belgesi veya iflastan önceki bir yıl içinde yapılmışsa iptale tabidir (İİK m.278).

Bu nedenle piyasa değerine uygun bedelin banka kanalıyla ödenmesi ve ödemenin belgelenmesi, alıcının iyiniyetini gösteren en önemli delildir.

İhaleden Hacizli Ev Almak

İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, taşınmazın mülkiyetini kazanır (İİK m.134). İhalenin feshi, kanunda sayılan ilgililerce ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenebilir.

Tescil için tapuya yazı, şikâyet süresinin geçmesinden veya şikâyet varsa kararın kesinleşmesinden sonra gönderilir. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl korunacağına icra dairesi karar verir.

İhale yoluyla alım, borçludan doğrudan satın almaktan farklıdır: bedel icra dosyasına ödenir ve alacaklılara dağıtılır. Borçludan elden satın alırken ise haciz ve iptal riskleri alıcının üzerinde kalır.

Satın Almadan Önce Adım Adım Kontrol

1. Güncel tapu kaydını alın: Haciz şerhlerinin tarihini, alacaklıyı ve miktarı not edin. Birden fazla haciz varsa her biri ayrı bir dosyadır.

2. İcra dosyasındaki güncel borcu öğrenin: Şerhteki tutar faiz ve masraflarla artmış olabilir. En güvenli yol, borcun dosyaya ödenmesi ve haczin kaldırılmasına ilişkin yazının tapuya ulaşmasından sonra devrin yapılmasıdır. Haciz kalkınca bu durum da tapuya bildirilir (İİK m.91).

3. Bedeli belgeli ödeyin ve satıcıyı araştırın: Satıcının başka takipleri, aciz durumu ve sizinle akrabalık ilişkisi iptal davası riskini artırır (İİK m.278, m.280). Ödemeyi banka kanalıyla, piyasa değerine uygun yapın.

Sıkça Sorulan Sorular

Haciz şerhli ev satın alınabilir mi?

Haciz tasarruf yetkisini kısıtlar ve tapuya şerh edilir (İİK m.91); şerh, sonradan hak kazanan alıcıya karşı da ileri sürülebildiğinden ev haczi ile birlikte alınmış olur (TMK m.1010).

Hacizli evi aldıktan sonra alacaklı evi sattırabilir mi?

Evet. Şerh alıcıya karşı ileri sürülebildiğinden alacaklı, süresi içinde satış isteyerek taşınmazı ihaleye çıkartabilir (TMK m.1010, İİK m.106).

Tapudaki haciz ne zaman düşer?

Hacizden itibaren bir yıl içinde satış istenmez veya talep geri alınıp süresinde yenilenmezse haciz kalkar ve şerh terkin edilir (İİK m.106 ve m.110).

Haczi haberim olmadan aldım, iyiniyetli sayılır mıyım?

Tapuya iyiniyetle dayanan kişi korunur (TMK m.1023); ancak haciz tapuda şerh olarak göründüğünden bilmediğini ileri sürmek genellikle sonuç vermez.

Akrabadan hacizli ev almak riskli mi?

Evet. Alıcı üçüncü dereceye kadar hısım veya eş ise borçlunun mali durumunu bildiği farz edilir ve satış iptal davasına konu olabilir (İİK m.280).

Ucuza alınan ev iptal edilebilir mi?

Gerçek değerine göre pek aşağı fiyatla yapılan satışlar, aksi ispatlanmadıkça bağışlama sayılır ve aciz belgesinden önceki bir yıl içindeyse iptale tabidir (İİK m.278).

İhaleden alınan evin mülkiyeti ne zaman geçer?

Taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı mülkiyeti kazanır; tescil ise şikâyet süresi dolduktan veya şikâyet kararı kesinleştikten sonra yapılır (İİK m.134).

İhalenin feshi kaç gün içinde istenir?

Kanunda sayılan ilgililer, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla ihalenin feshini isteyebilir (İİK m.134).

Haczi kaldırmadan tapu devri yapmak güvenli mi?

Güvenli değildir. En sağlıklı yol, borcun icra dosyasına ödenip haczin kaldırıldığının tapuya bildirilmesinden sonra devrin yapılmasıdır (İİK m.91).