Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m.194/1). Rızasız işlem malik olmayan eşe dava hakkı verir.
Aile konutu, eşlerin ortak yaşamını sürdürdüğü ve ailenin barınma ihtiyacını karşılayan konuttur. Kanun bu konutu, tapuda kimin adına kayıtlı olduğundan bağımsız olarak korur.
Koruma TMK m.194/1 ile sağlanır: malik olan eş dahi, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça konutu devredemez, konut üzerindeki hakları sınırlayamaz veya kira sözleşmesini feshedemez.
Hüküm üç ayrı işlemi kapsar: devir (satış, bağış), hakları sınırlama (ipotek, intifa tesisi) ve kira sözleşmesinin feshi. Üçü de rızaya bağlıdır.
Kanun sıradan bir rızadan değil, açık rızadan söz eder. Bu nedenle rızanın varlığı karine olarak kabul edilmez; işlemi yapan eşin rızanın alındığını ortaya koyması beklenir.
Rıza işlemden önce veya işlem sırasında verilebileceği gibi sonradan icazet biçiminde de ortaya çıkabilir. Ancak susmak veya işlemi öğrenip sessiz kalmak tek başına rıza sayılmaz.
Rızanın belirli bir şekle tabi olduğu kanunda düzenlenmemiştir; buna karşılık ispat kolaylığı bakımından uygulamada tapu müdürlüğünde yazılı beyan alınması yerleşmiştir.
Kanun, malik olmayan eşe önleyici bir imkân tanır: aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m.194/3).
Şerh, konutun rızasız devrini fiilen engeller; tapu müdürlüğü şerh varken malik olmayan eşin rızası olmadan devir işlemi yapmaz.
Şerh için dava açmaya gerek yoktur; doğrudan tapu müdürlüğüne başvurulur. Başvuruya evlilik cüzdanı, nüfus kaydı ve konutun aile konutu olduğunu gösteren belgeler (ikametgâh, abonelik kayıtları) eklenir.
Şerhin bulunmaması korumayı ortadan kaldırmaz; koruma kanundan doğar. Ancak şerh yoksa, konutu devralan üçüncü kişinin iyiniyeti tartışma konusu olur ve bu husus davanın seyrini etkiler.
Rızası alınmayan eşin başvurabileceği yol, işlemin geçersizliğine dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmaktır. Talep, konutun eski malik eş adına yeniden tescilini hedefler.
Davanın sonucunu belirleyen başlıca unsur, konutun işlem tarihinde fiilen aile konutu olup olmadığıdır. Bu nedenle davada ikametgâh kayıtları, elektrik ve su abonelikleri, okul kayıtları ve tanık beyanları belirleyici olur.
İkinci belirleyici unsur, devralan üçüncü kişinin durumudur. Tapuda aile konutu şerhi varsa üçüncü kişinin iyiniyetinden söz edilemez.
Dava aile mahkemesinde görülür; konutun bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Aile konutu kiralanmışsa koruma farklı bir teknikle sağlanır. Kanuna göre aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur (TMK m.194/4).
Bu bildirim tek taraflıdır: kiraya verenin kabulü aranmaz. Bildirimle birlikte eş, sözleşmenin tarafı sıfatını kazanır.
Sonuç iki yönlüdür. Eş, tahliye ve fesih bildirimlerinin kendisine de yapılmasını isteyebilir hâle gelir; buna karşılık kira borcundan müteselsilen sorumlu olur.
Ayrıca TMK m.194/1 uyarınca sözleşmenin tarafı olan eş, diğerinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.
Koruma, malik eşi tümüyle çaresiz bırakmaz. Kanun bir denge hükmü içerir: rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m.194/2).
Bu yol iki hâlde işler: diğer eşin rızasının fiilen alınamaması (ör. ayırt etme gücünün bulunmaması, uzun süre bulunamaması) veya rızanın haklı bir sebep olmadan verilmemesi.
Hâkim, talebi çocukların ve ailenin barınma menfaati ile malik eşin tasarruf özgürlüğü arasında denge kurarak değerlendirir. Verilen izin, alınmayan rızanın yerine geçer.
Bu nedenle malik eşin doğru yolu, rızasız işlem yapmak değil, m.194/2 kapsamında mahkemeden izin istemektir; rızasız yapılan işlem tapu iptali riskini doğurur.
Hayır. Eşlerden biri, diğerinin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez (TMK m.194/1).
Evet. Koruma tapudaki maliklikten bağımsızdır; malik olmayan eş de TMK m.194 kapsamında korunur ve tapuya şerh verilmesini isteyebilir.
Dava açmaya gerek yoktur; malik olmayan eş doğrudan tapu müdürlüğünden şerh verilmesini isteyebilir (TMK m.194/3).
Koruma kanundan doğar, şerhe bağlı değildir. Ancak şerhin yokluğu, devralan üçüncü kişinin iyiniyeti tartışmasını gündeme getirir.
İşlemin geçersizliğine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir; dava aile mahkemesinde görülür.
Aile konutunun devri, konut üzerindeki hakların sınırlanması (ör. ipotek) ve kira sözleşmesinin feshi rızaya tabidir (TMK m.194/1).
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m.194/2).
Evet. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelir ve diğer eşle müteselsilen sorumlu olur (TMK m.194/4).
Koruma evlilik birliğine bağlıdır; boşanmanın kesinleşmesiyle aile konutu statüsü sona erer ve şerhin terkini gündeme gelir.
Usul işlemleri, süreler ve kanun yollarında destek için bize ulaşın.