Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, Hazineye karşı tescil davası açarak taşınmazın adına tescilini isteyebilir (TMK m.713). Taşınmaz kadastroda Hazine adına yazılmışsa, tutanağın kesinleşmesinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamaz (3402 sayılı Kanun m.12).
TMK m.715 uyarınca sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz, özel kişi lehine mülkiyet kazanılmış olduğu ispatlanmadıkça Devletin hüküm ve tasarrufu altında kabul edilir.
Aksi ispatlanmadıkça kayalar, tepeler, dağlar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar ile yararı kamuya ait sular kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.
Bu nedenle tapusuz bir taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişinin karşısında çoğu zaman Hazine bulunur. Uyuşmazlık kadastro sırasında veya sonrasında tescil ya da tapu iptal ve tescil davası olarak ortaya çıkar.
TMK m.713/1 uyarınca tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının adına tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır (m.713/3). Dava konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilan edilir.
Son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz eden bulunmaz veya itiraz yerinde görülmez ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, yirmi yıllık koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescil de isteyebilir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14 uyarınca tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz, aynı çalışma alanında toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olmak üzere, en az yirmi yıldan beri çekişmesiz ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetliği ispatlanan kişi adına tespit edilir; bu sınırları aşan kısım için ayrıca kanunda sayılan belgelerden birine dayanılması gerekir.
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki araziden emek ve masrafla imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hâle getirilen taşınmazlar, m.14’teki şartlar varsa ihya edenler adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir (m.17). İmar planı kapsamındaki alanlarda bu hüküm uygulanmaz.
Tespite itiraz edilmezse, 30 günlük ilan süresinin sonunda dava açılmayan tutanaklar kesinleşir (m.12/1). Hazine adına yapılan bir tespite karşı en etkili zaman, bu askı ve ilan süresidir.
3402 sayılı Kanun m.12/3 uyarınca kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.
Bu süre hak düşürücü niteliktedir; yani zilyetlik, miras veya eski tapu gibi kadastro öncesine ait sebeplerle Hazine adına yazılmış tapunun iptali ancak bu on yıl içinde istenebilir. Kadastrodan sonra doğan sebepler bu sınırlamaya tabi değildir.
Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kadastro çalışması devam eden yerlerde ise uyuşmazlığın kadastro mahkemesinde görülmesi gündeme gelir.
3402 sayılı Kanun m.16 uyarınca mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamunun yararlanmasına tahsis edilen orta malları sınırlandırılarak özel siciline yazılır; bu sınırlandırma tescil niteliğinde değildir ve bu yerler özel mülkiyete konu olmaz.
Kamu hizmetinde kullanılan resmi bina ve tesisler Hazine veya ilgili kamu tüzel kişisi adına tespit edilir. Tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl ve nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir; ormanlar da özel kanunlarına tabidir.
Bu nitelikteki bir yerde yirmi yıl, hatta daha uzun süre zilyetlik bulunması mülkiyet kazandırmaz. Dava açmadan önce taşınmazın niteliğinin (mera, orman, kıyı gibi) bilirkişi incelemesiyle netleştirilmesi bu nedenle kritiktir.
Taşınmazın tapu ve kadastro kayıtlarını, varsa kadastro tutanağını ve kesinleşme tarihini edinin; on yıllık hak düşürücü sürenin dolup dolmadığını ilk iş olarak hesaplayın.
Zilyetliği ispatlayacak delilleri toplayın: vergi kayıtları, eski satış senetleri, ekim ve dikim gösteren hava fotoğrafları, komşu parsel malikleri ve köy yaşlıları gibi tanıklar. Zilyetliğin davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla sürdüğünü gösteren her belge önemlidir.
Taşınmazın nitelik bakımından özel mülkiyete elverişli olup olmadığını (mera, orman, kıyı, dağ ve kayalık alan gibi) önceden araştırın; bu hususta mahkemece yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi davanın sonucunu doğrudan belirler.
Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m.713).
Davasız ve aralıksız yirmi yıl, malik sıfatıyla zilyetlik gerekir (TMK m.713).
Evet. Bir gazete, bir internet haber sitesi ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilan edilir (TMK m.713).
Son ilandan itibaren üç aydır (TMK m.713).
Kadastro öncesi sebeplere dayanıyorsanız tutanağın kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde (3402 sayılı Kanun m.12).
Tutanaklar 30 günlük ilan süresi sonunda dava açılmazsa kesinleşir (3402 sayılı Kanun m.12).
Sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar; fazlası için kanunda sayılan belgelerden biri gerekir (3402 sayılı Kanun m.14).
Hayır. Mera gibi orta malları özel mülkiyete konu olmaz (3402 sayılı Kanun m.16).
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
Usul işlemleri, süreler ve kanun yollarında destek için bize ulaşın.
Tapusuz taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla elinde.
Devamını oku ›MakaleAynî hak yolsuz tescil edilmişse hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin.
Devamını oku ›MakaleMirasın reddi, tenkis ve tasarrufun iptali davalarında farklı hak.
Devamını oku ›