TMK m. 713'e göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir; buna olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı denir.
Tapusuz taşınmazların uzun süreli ve çekişmesiz kullanımını mülkiyete dönüştüren kurumdur. 4721 sayılı TMK m. 713 uyarınca tescil; taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerinde istenebilir.
Aynı imkân; maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş kimse adına kayıtlı taşınmazlar için de tanınmıştır.
Kurumun amacı, uzun süredir fiilen kullanılan ancak sicile bağlanmamış taşınmazları hukuk güvenliğine kavuşturmak ve fiili durum ile kayıt düzeni arasındaki kopukluğu gidermektir.
Zilyetlik yirmi yıl boyunca aralıksız sürmeli, çekişmesiz olmalı ve malik sıfatıyla kullanılmalıdır; kiracı veya emanetçi gibi başkası adına zilyet olanlar süreden yararlanamaz.
Zilyetliğin ekonomik amaca uygun kullanım biçiminde ortaya çıkması aranır: ekme, biçme, üzerine yapı kurma, vergisini ödeme gibi eylemler malik sıfatının dış görünüşünü oluşturur.
Sürenin hesabında zilyetliğin kesintiye uğrayıp uğramadığı titizlikle incelenir; taşınmazın terk edilmesi veya üçüncü kişilerin çekişmesi süreyi keser ve yeni baştan işletir.
Tescil davası; Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur; ilanlar, hak iddia edeceklere itiraz imkânı tanır.
Son ilandan başlayarak üç ay içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir.
Mülkiyet, tescil kararıyla değil, kanundaki koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur; kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü gösterilir, uzmanlarca düzenlenen kroki karara eklenir.
İlan giderleri davacıya aittir; usulüne uygun ilan yapılmadan kurulan hüküm bozma nedenidir.
Kamu malları, ormanlar, kıyılar ve mera gibi tescile tabi olmayan alanlar zilyetlikle kazanılamaz; özel kanun hükümleri saklıdır ve kadastro mevzuatındaki sınırlamalar ayrıca gözetilir.
Tapuda kayıtlı ve maliki belli taşınmazlar da kural olarak bu yolla edinilemez; kayıtlı taşınmazlarda ancak maddedeki istisnai hâller (malikin anlaşılamaması, gaiplik) söz konusu olabilir.
İspatın merkezinde keşif vardır: yerel bilirkişiler ve tanıklar, zilyetliğin başlangıcı, süresi ve niteliği hakkında dinlenir; hava fotoğrafları ve kadastro tutanakları süre hesabında güçlü delildir.
Zilyetliğin devri mümkündür: önceki zilyedin süresi, koşulları taşımak kaydıyla sonraki zilyedin süresine eklenir; miras yoluyla geçişte süreler birleşir.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini de isteyebilir; bu nedenle dava, tüm hak iddialarının tartışıldığı bir çekişmeye dönüşebilir.
Tapusuz taşınmazlarda davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlik gerekir.
Kural olarak hayır; ancak maliki tapudan anlaşılamayan veya 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlarda mümkündür.
Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapu malikinin mirasçılarına karşı açılır.
Tescil kararıyla değil, 20 yıllık koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur; karar açıklayıcı niteliktedir.
Hayır; kamu malları, ormanlar, kıyılar ve meralar zilyetlikle kazanılamaz.
Tapu, imar ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.