Üst Kattan Su Sızması ve Tazminat

Üst Kattan Sızan Su Nedeniyle Kim Sorumludur?

KMK m.19/3 uyarınca her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Üst kattaki banyonun yalıtımsız yapılması, bakımı ihmal edilen bir tesisat veya açık bırakılan bir musluk bu sorumluluğun tipik örnekleridir.

Kat malikleri bağımsız bölümlerini kullanırken birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle de yükümlüdür (KMK m.18). Ayrıca kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek onarım ve değişiklik yapmak yasaktır (KMK m.19/2).

Genel hükümler de aynı sonuca götürür: kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.49). Binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zarardan ise yapı maliki sorumludur (TBK m.69).

Üst Katta Kiracı Oturuyorsa Kime Başvurulur?

KMK m.18/2 uyarınca kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Bu nedenle zarar gören, sızıntıya yol açan kiracıya da, daireyi kiraya veren kat malikine de başvurabilir. Hasar kiracının kullanım hatasından doğmuşsa malik, ödediği tazminat için kiracıya rücu edebilir.

Binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan intifa ve oturma hakkı sahipleri de malikle birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m.69/2). Sorumluların birbirine karşı rücu hakkı saklıdır.

Sızıntı Ortak Tesisattan Geliyorsa Ne Olur?

Sızıntı kolon borusu, çatı veya ortak gider hattı gibi ortak yerlerden kaynaklanıyorsa onarım gideri, aksine anlaşma yoksa tüm kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır (KMK m.20/1-b).

Bu giderlere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gideri ödeyenlerin o kişiye rücu hakkı vardır (KMK m.20). Örneğin ortak hattı tıkayan bir kullanımın sorumlusu, onarım bedelinden tek başına sorumlu tutulabilir.

Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse, onarım için diğer kat maliklerinin beşte dördünün rızası aranmaz (KMK m.19/2).

Komşu Onarıma İzin Vermezse Ne Yapılabilir?

KMK m.33 uyarınca bir kat malikinin veya dairesinden sürekli yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kararını derhal verir ve kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir. Karar süresinde yerine getirilmezse aynı mahkemece idari para cezası uygulanır.

Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda da taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kanuni sınırlara aykırı kullanması hâlinde, zarar gören durumun eski hâle getirilmesini ve zararın giderilmesini dava edebilir (TMK m.730, m.737).

Zarar Nasıl İspat Edilir, Süre Ne Kadar?

Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.72).

Su izleri kuruyup boyanınca kaybolabileceğinden, sızıntının kaynağı ve hasarın boyutu delil tespiti yoluyla belgelenmelidir. Delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa, keşif ve bilirkişi incelemesi dava açılmadan istenebilir (HMK m.400).

Konut veya eşya sigortası varsa sigortaya başvurmak da bir seçenektir. Sigortacı zararı ödedikten sonra sorumlu komşuya rücu edebileceğinden, sigorta başvurusu komşuya karşı hakları ortadan kaldırmaz; ancak aynı zararın iki kez tazmini istenemez.

Adım Adım Ne Yapmalı?

Önce sızıntıyı fotoğraf ve videoyla kayda alın, tarih belirtin ve üst kat sakinine ile yöneticiye yazılı bildirimde bulunun. Sızıntının kaynağının üst dairenin kendi tesisatı mı yoksa ortak tesisat mı olduğu, sorumlunun kim olacağını belirler (KMK m.19, m.20).

Hasarın kalıcı izlerinin kaybolma ihtimali varsa onarımdan önce mahkemeden delil tespiti isteyin (HMK m.400). Tespit raporunda sızıntının kaynağı, hasar kalemleri ve onarım bedeli ayrıca belirtilmelidir.

Komşu onarıma yanaşmıyorsa sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir, zararınız için de iki yıllık süre içinde tazminat davası açabilirsiniz (KMK m.33, TBK m.72). Uygulamada kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların sulh hukuk mahkemesinde görüldüğü kabul edilir; görev konusunda somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Üst kattan su sızarsa kim öder?

Kusuruyla zarar veren kat maliki öder; kiracı da malikle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18, 19).

Sızıntı kolon borusundan geliyorsa masrafı kim karşılar?

Ortak tesisat giderleri aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında tüm maliklerce karşılanır (KMK m.20).

Üst kat komşusu kiracıysa kime dava açılır?

Kiracıya ve kat malikine birlikte başvurulabilir; ikisi müteselsilen sorumludur (KMK m.18).

Su sızıntısı tazminatında süre ne kadar?

Zararı ve sorumluyu öğrenmeden itibaren iki yıl, her hâlde on yıldır (TBK m.72).

Komşu tamire izin vermezse ne yapabilirim?

Sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz (KMK m.33).

Hasarı dava açmadan belgeletebilir miyim?

Evet, delil tespiti ile keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilirsiniz (HMK m.400).

Sigortam ödedi, komşuya ayrıca dava açabilir miyim?

Aynı zarar iki kez tazmin edilemez; ödeme yapan sigortacı sorumluya rücu edebilir.

Kat mülkiyeti olmayan binada da sorumluluk var mı?

Evet, taşınmaz malikinin taşkın kullanımına karşı TMK m.730 ve 737 uygulanır.

Üst kat maliki kusurum yok derse ne olur?

KMK m.19 kusura dayanır; ancak zarar binanın bakım eksikliğinden doğmuşsa yapı maliki TBK m.69 uyarınca sorumludur.