Miras Kalan Evin Kira Geliri

Miras Kalan Evin Kirası Kime Aittir?

Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanır ve onun alacaklarını doğrudan edinir (TMK m.599). Mevcut kira sözleşmesinden doğan kira alacağı da bu nedenle ölüm anından itibaren mirasçılara geçer.

Birden çok mirasçı varsa paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir miras ortaklığı doğar ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m.640).

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı malların tamamına yaygındır (TMK m.701). Kira geliri de paylaşmaya kadar ortaklığa aittir ve sonunda mirasçılar arasında miras payları oranında bölüşülür.

Miras Kalan Ev Kiraya Nasıl Verilir, Kira Kime Ödenir?

Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm yoksa elbirliği mülkiyetinde gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir (TMK m.702). Evi kiraya vermek veya kira bedelini değiştirmek bu nedenle kural olarak tüm mirasçıların katılımını gerektirir.

Mirasçılar anlaşamazsa, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi paylaşmaya kadar miras ortaklığına bir temsilci atayabilir (TMK m.640). Temsilci kira sözleşmesini yürütür, kirayı tahsil eder ve ortaklık adına hesap tutar.

Kiracı açısından ise güvenli ödeme, tüm mirasçıların birlikte gösterdiği hesaba veya atanmış temsilciye yapılan ödemedir. Kiracının yalnız bir mirasçıya ödeme yapması, diğer mirasçıların itirazı hâlinde tartışma doğurabilir.

Kirayı Tek Başına Alan Mirasçıya Karşı Ne Yapılabilir?

Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan tüm mirasçılar yararlanır (TMK m.640). Kira alacağının ortaklık adına korunması için bu yetki kullanılabilir.

Kirayı tek başına tahsil eden mirasçı, diğer mirasçıların miras payına düşen kısmını hesap vermek ve ödemekle yükümlü tutulabilir. Uygulamada bu talepler, tahsil edilen kiraların paylaştırılması veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanan alacak davaları şeklinde ileri sürülür.

Elbirliği mülkiyetinde tek başına dava açma yetkisi sınırlıdır; bazı talepler için tüm mirasçıların davaya katılması veya ortaklığa temsilci atanması gerekebilir. Dava açmadan önce bu usul sorununun çözülmesi, davanın usulden reddedilmemesi için önemlidir.

Mirasçılardan Biri Evde Oturuyorsa Kira (Ecrimisil) İstenebilir mi?

İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması nedeniyle hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır (TMK m.995). Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinin temel dayanağı budur.

Paydaşlar arasında Yargıtay uygulamasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanmasının engellenmiş olması aranır; bunun için genellikle bir intifadan men ihtarı veya benzeri bir davranış beklenir. Ev zaten kiraya verilmişse veya işgalci mirasçı bir kira geliri elde ediyorsa bu şart aranmayabilir.

Paylı mülkiyete dönüşmüş bir taşınmazda ise her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde maldan yararlanabilir; uyuşmazlık hâlinde yararlanma şeklini hâkim belirler (TMK m.693).

Miras Ortaklığı Nasıl Sona Erdirilir?

Mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir ve sulh mahkemesinden malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını talep edebilir (TMK m.642).

Bir mirasçı, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de isteyebilir; haklı bir itiraz ileri sürülmez veya belirlenen süre içinde paylaşma davası açılmazsa sulh hâkimi dönüşüme karar verir (TMK m.644).

Paylı mülkiyete geçildiğinde her mirasçının belirli bir payı olur ve kira geliri bu paylara göre bölüşülür. Bu yol, tek bir evin satışı istenmediğinde mirasçılar arasındaki kira uyuşmazlıklarını azaltmak için sık kullanılır.

Pratik Adımlar

Önce mirasçılık belgesi alınmalı ve tüm mirasçılar belirlenmelidir. Kiracıya, kiranın hangi hesaba ödeneceği tüm mirasçıların imzasıyla veya noter aracılığıyla bildirilmelidir.

Mirasçılar anlaşamıyorsa sulh mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanması istenebilir (TMK m.640). Bu, kira tahsili ve giderlerin ödenmesi konusundaki uyuşmazlıkları hızla çözer.

Kira gelirinin vergilendirilmesi de unutulmamalıdır: bina kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır (GVK m.70). Beyan yükümlülüğünün mirasçılar arasında nasıl paylaşılacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Miras kalan evin kirasını kim alır?

Paylaşmaya kadar kira alacağı miras ortaklığına aittir ve sonuçta miras payları oranında bölüşülür (TMK m.599, 640).

Tek mirasçı evi kiraya verebilir mi?

Kural olarak hayır; elbirliği mülkiyetinde yönetim işlemleri için oybirliği gerekir (TMK m.702).

Mirasçılar anlaşamazsa kira kime ödenir?

Sulh mahkemesinin atayacağı miras ortaklığı temsilcisine ödenebilir (TMK m.640).

Kirayı tek başına alan kardeşimden payımı isteyebilir miyim?

Evet, payınıza düşen kısmı alacak davası yoluyla isteyebilirsiniz; usul koşulları dava öncesi değerlendirilmelidir.

Evde oturan mirasçıdan kira istenebilir mi?

Diğer mirasçıların yararlanması engellenmişse ecrimisil istenebilir (TMK m.995).

Ecrimisil için ihtar şart mı?

Uygulamada paydaşlar arasında kural olarak intifadan men şartı aranır; somut duruma göre istisnalar vardır.

Miras paylaşımını ne zaman isteyebilirim?

Ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her zaman isteyebilirsiniz (TMK m.642).

Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilebilir mi?

Evet, bir mirasçının istemiyle sulh hâkimi dönüşüme karar verebilir (TMK m.644).

Miras kalan evin kira geliri vergiye tabi mi?

Bina kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır (GVK m.70).