Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda, değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır (HMK m.4/1-a). 1 Eylül 2023’ten bu yana kira davasından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B).
HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira ilişkisine ilişkin tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları ve bunlara karşı açılan davaları görür.
Bu düzenleme, kira uyuşmazlıklarını tek bir mahkeme türünde toplamıştır. Tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı, depozito iadesi veya kiralananın ayıplı olmasından doğan talepler, tutarı ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Göreve ilişkin kurallar kamu düzenindendir (HMK m.1). Taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi görevli kılamaz; mahkeme görevsizliği kendiliğinden dikkate alır.
“Tüm uyuşmazlıklar” ifadesi geniş yorumlanır. Kiracının tahliyesi (tahliye taahhüdü, ihtiyaç, iki haklı ihtar gibi sebeplerle), kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, birikmiş kira ve yan gider alacakları, kiralanana verilen zararın tazmini ve kiracının yaptığı faydalı masrafların istenmesi bu kapsamdadır.
Kiracının açtığı davalar da aynı kurala tabidir: kiralayana karşı açılan ayıp, tazminat veya kiralananın teslimi davaları da sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bir kira davasına karşı açılan karşı dava da aynı mahkemede incelenir (HMK m.4/1-a).
Sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316/1-a). Bu usulde dilekçeler teatisi kısadır ve yargılamanın daha hızlı ilerlemesi amaçlanır.
HMK m.4/1-a, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri açıkça ayrık tutar. Bu yolda kiralayan dava açmadan icra dairesine başvurur.
Örneğin kira alacağı için ihtarlı ödeme emri gönderilmiş, kiracı itiraz etmemiş ve ihtar süresi içinde kirayı ödememişse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). Kiracının ödeme emrine itiraz süresi kural olarak yedi gündür (İİK m.269).
Bu nedenle aynı kira ilişkisinde iki farklı yol bulunur: dava yolu seçilirse sulh hukuk mahkemesi, ilamsız takip yolu seçilirse icra dairesi ve icra mahkemesi devreye girer. Yol seçimi süre, masraf ve delil yönünden sonucu etkiler.
Evet. 6325 sayılı HUAK m.18/B uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Hüküm 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir; o tarihte görülmekte olan davalara uygulanmaz (HUAK geçici m.3).
Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A-9). Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15).
Davacı anlaşamama son tutanağını dava dilekçesine eklemelidir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (HUAK m.18/A-2). Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK m.18/B-3).
Kira davası asliye hukuk veya ticaret mahkemesinde açılırsa mahkeme görevsizlik kararı verir. Taraflardan birinin, kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesini istemesi gerekir; aksi hâlde dava açılmamış sayılır (HMK m.20).
Yetki bakımından genel yetkili mahkeme yanında, sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10). Taşınmaz kirasında bu çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yerdir.
Arabuluculuk başvurusu da uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK m.18/A-4). Karşı taraf ilk toplantıda büronun yetkisine itiraz edebilir.
1. Yolu seçin: Yalnızca kira alacağı ve temerrüt nedeniyle tahliye isteniyorsa ilamsız takip mi, dava mı daha uygun, değerlendirin. İlamsız takipte arabuluculuk şartı aranmaz; dava yolunda aranır.
2. Arabuluculuğa başvurun: Başvuruyu taşınmazın bağlı olduğu yetkili yer arabuluculuk bürosuna yapın, karşı tarafın güncel iletişim bilgilerini verin ve son tutanağın aslını veya onaylı örneğini saklayın. İlk toplantıya mazeretsiz katılmamak, dava kazanılsa bile yargılama giderlerinin bir kısmından sorumlu tutulma sonucunu doğurabilir (HUAK m.18/A-11).
3. Doğru mahkemeyi yazın: Dilekçeyi sulh hukuk mahkemesine hitaben hazırlayın; hak düşürücü sürelere tabi taleplerde görevsizlik kararı sonrası iki haftalık süreyi kaçırmamaya dikkat edin.
Tutarı ne olursa olsun kira alacağı davası sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).
Evet; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m.18/B).
Kira bedelinin tespiti de kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık olduğundan sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a).
HMK m.4/1-a kira uyuşmazlıklarını değer ve niteliğe bakılmaksızın sulh hukuka bırakır; uygulamada işyeri kiraları da bu kurala tabi tutulmaktadır.
Arabulucu başvuruyu görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A-9).
İlamsız takipte itiraz edilmez ve kira ödenmezse tahliye kararını icra mahkemesi verir (İİK m.269/a).
Görevsizlik kararının kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın gönderilmesi istenmezse dava açılmamış sayılır (HMK m.20).
Sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316/1-a).
Hayır; başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15).
Usul işlemleri, süreler ve kanun yollarında destek için bize ulaşın.
6100 sayılı HMK m.6 ve m.12 uyarınca kira tespiti, tahliye ve alacak.
Devamını oku ›MakaleKira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, tahliye ve alacak taleplerinde.
Devamını oku ›MakaleKira tespit davalarında mahkemenin uygun kira bedelini belirlerken.
Devamını oku ›