Taşınmazı haksız kullanan kişiden istenecek işgal tazminatının şartları, hesabı, süresi ve elatmanın önlenmesiyle ilişkisi.
Ecrimisil, halk arasında işgal tazminatı denilen, taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden istenen bedeldir. Hukuki dayanağı TMK m. 995'tir: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
Hükümdeki iki ölçüt önemlidir: yalnız fiilen elde edilen gelir değil, elde etmeyi ihmal ettiği ürünler de hesaba katılır. Yani işgalci taşınmazı boş tutmuş olsa dahi, taşınmazın getirebileceği kira geliri üzerinden sorumlu tutulur.
Ecrimisil için zilyedin iyiniyetli olmaması aranır. Zilyet, taşınmazı kullanmaya hakkı olmadığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa kötüniyetlidir. Uygulamada kötüniyet çoğu zaman ihtarname ile kesinleşir: hak sahibi taşınmazın boşaltılmasını ihtar ettiği andan itibaren zilyet açıkça kötüniyetli sayılır.
Bu nedenle dava öncesi noter veya KEP üzerinden ihtarname gönderilmesi hem kötüniyetin başlangıcını belgelemek hem de talep edilecek dönemi netleştirmek bakımından kritiktir. İhtar öncesi dönem için de talepte bulunulabilir, ancak kötüniyetin o dönemde de bulunduğunun ayrıca ispatı gerekir.
Sık karşılaşılan hâl, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazın tamamını kullanmasıdır. Paydaşın kural olarak taşınmazı kullanma hakkı vardır; bu nedenle diğer paydaşın ecrimisil isteyebilmesi için önce intifadan men edildiğini, yani kullanımdan alıkonulduğunu ihtarla bildirmiş olması aranır.
İstisnaları vardır: taşınmaz kamu malı niteliğindeyse, tarım arazisi olup ürün elde ediliyorsa ya da kullanan paydaş taşınmazı kiraya verip gelir elde ediyorsa intifadan men koşulu aranmayabilir. Paylaşım kalıcı olarak isteniyorsa yol ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Hesap, taşınmazın emsal kira bedeli üzerinden yapılır. Arsa ve arazilerde ürün geliri veya emsal kira; konut ve işyerlerinde emsal kira bedeli esas alınır. Taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım şekli ve dönem uzunluğu hesaba katılır ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Talep, geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlıdır; ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Faiz, kural olarak her dönem için muaccel olduğu tarihten itibaren istenir. Dava değeri buna göre belirlenir ve gerekirse yargılama sırasında ıslah ile artırılır.
Ecrimisil tek başına işgali sona erdirmez; yalnız geçmiş dönemin bedelini karşılar. İşgalin son bulması için ayrıca elatmanın önlenmesi (men'i müdahale) talep edilmelidir. İki talep aynı dilekçede birlikte ileri sürülebilir ve uygulamada birlikte istenmesi tercih edilir.
Taşınmaz üzerinde yapı varsa yıkım (kal) talebi de eklenir. Tapu kaydı tartışmalıysa öncelikle tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir; mülkiyet uyuşmazlığı çözülmeden ecrimisil talebi sonuç vermeyebilir. Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
SMK m. 6/9 kısa ve nettir: kötüniyetle yapılan marka başvuruları itiraz üzerine reddedilir. Bu bent bağımsız bir nispi ret nedenidir; başvurunun önceki bir markayla benzer olması ya da aynı sınıfta bulunması şart değildir. Kötüniyet, başvuru anındaki iradeye bakılarak değerlendirilir.
Uygulamada kötüniyet itirazı çoğu zaman tek başına değil, diğer bentlerle birlikte ileri sürülür. En sık birlikte kullanılanlar şunlardır: karıştırılma ihtimali (m. 6/1), ticari vekil veya temsilcinin marka sahibinin izni olmaksızın ve haklı bir sebebe dayanmaksızın kendi adına yaptığı başvuru (m. 6/2), tescilsiz marka veya ticaret sırasında kullanılan başka bir işaret üzerinde önceden hak elde edilmiş olması (m. 6/3) ve tanınmışlık korumaları (m. 6/4 ve 6/5).
Kademeli itiraz stratejisi önemlidir: m. 6/3'e dayanmak için başvurudan veya rüçhan tarihinden önce gerçek kullanımın belgelenmesi gerekir; m. 6/2 ise taraflar arasında bir vekillik veya temsil ilişkisi bulunmasını arar. Bu iki ilişkiden biri kanıtlanabiliyorsa, kötüniyet iddiası da ispat bakımından belirgin biçimde güçlenir. Yenilenmeme hâlleri için m. 6/7 ve 6/8'deki üç ve iki yıllık özel süreler ayrıca gözetilmelidir.
Ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir; talep geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlıdır.
Evet. TMK m. 995 yalnız elde edilen değil, elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri de kapsar; taşınmazın getirebileceği kira geliri üzerinden sorumluluk doğar.
Kural olarak önce intifadan men edildiğinizi ihtarla bildirmiş olmanız gerekir. Kamu malı, tarımsal gelir elde edilmesi veya paydaşın taşınmazı kiraya vermesi gibi hâllerde bu koşul aranmayabilir.
Taşınmazın emsal kira bedeli veya ürün geliri üzerinden, konum, yüzölçüm, imar durumu ve kullanım şekli dikkate alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Ecrimisil geçmiş dönemin bedelini karşılar. İşgalin son bulması için ayrıca elatmanın önlenmesi, yapı varsa yıkım talebi ileri sürülmelidir.
Marka, patent ve tasarım haklarınızın korunmasında hukuki destek için bize ulaşın.