Komşu İnşaatın Verdiği Zarar

Komşu İnşaatın Zararından Hangi Hüküm Sorumlu Tutar?

TMK m.730 uyarınca bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Bu sorumluluk için malikin kusurlu olması aranmaz.

Kazı ve yapılara ilişkin özel kural TMK m.738’dedir: malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak, tehlikeye düşürmek veya üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.

Toz, gürültü ve sarsıntı gibi rahatsızlıklar ise TMK m.737 kapsamındadır: taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, toz, gürültü veya sarsıntı yasaktır. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklar için hâkim uygun bir denkleştirme bedeline karar verebilir (TMK m.730/2).

Kim Sorumludur: Arsa Sahibi mi, Müteahhit mi?

TMK m.730 kapsamındaki sorumluluk taşınmaz malikine yöneliktir; kat karşılığı inşaatlarda bu çoğu zaman arsa sahipleridir. Uygulamada inşaatı fiilen yürüten yüklenici de haksız fiil hükümleri çerçevesinde sorumlu tutulur ve zarar görenin her ikisine birlikte başvurabileceği kabul edilir.

İnşaatta çalışan işçilerin iş sırasında verdiği zararlardan adam çalıştıran sorumludur; adam çalıştıran ancak seçim, talimat, gözetim ve denetimde gerekli özeni gösterdiğini ispat ederse sorumluluktan kurtulur (TBK m.66). Bir işletmede ise işletmenin çalışma düzeninin zararı önlemeye elverişli olduğunu ispat etmesi gerekir.

Birden fazla sorumlu bulunduğunda, tazminatın aralarında paylaştırılmasında kusurun ağırlığı ve yarattıkları tehlike gözetilir; fazla ödeyen diğerlerine rücu eder (TBK m.62). Zarar gören açısından önemli olan, davayı doğru kişilere yöneltmektir.

Hangi Zararlar Talep Edilebilir?

TMK m.730 üç tür talep tanır: eski hâle getirme, tehlikenin giderilmesi ve zararın tazmini. Duvar ve döşemedeki çatlaklar, temel oturması, sıva ve boya hasarı, bahçe duvarının yıkılması, su ve kanalizasyon tesisatındaki zararlar bu kapsamdadır.

Onarım bedelinin yanında, onarım süresince konutun kullanılamaması nedeniyle yapılan kira veya taşınma giderleri ve taşınmazın değerinde kalıcı düşüş de zarar kalemi olarak ileri sürülebilir. Zararın kapsamını hâkim, durumun gereğine ve kusurun ağırlığına göre belirler (TBK m.51).

Zarar henüz gerçekleşmemiş ancak kazı nedeniyle binanızda göçme riski doğmuşsa, zararın doğmasını beklemeden tehlikenin giderilmesi ve gerekli güçlendirme önlemlerinin alınması istenebilir (TMK m.730/1).

Zarar Nasıl Kanıtlanır? Delil Tespiti

İnşaat zararlarında belirleyici delil, zararın inşaattan önce var olmadığını ve inşaatla nedensellik bağı bulunduğunu gösteren teknik tespittir. Bu amaçla dava açılmadan önce delil tespiti istenebilir; talep, esas davaya bakacak mahkemeden veya keşif yapılacak yer mahkemesinden yapılır (HMK m.401).

Delil tespiti dilekçesinde tespiti istenen vakıa, bilirkişiye sorulacak sorular ve delilin kaybolma tehlikesi gösterilir; karşı taraf bir hafta içinde itiraz ve ek soru bildirebilir (HMK m.402). İnşaat ilerledikçe hasarın nedeni tartışmalı hâle geleceğinden tespitin erken yapılması önemlidir.

Bunun yanında inşaat başlamadan önce ve sonra çekilmiş tarihli fotoğraf ve videolar, belediyeye yapılan şikâyetler ve yapı denetim kayıtları da destekleyici delil olarak kullanılabilir.

Dava Öncesi Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Süre

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-ç). Arabulucu başvuruyu kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır ve bu süre içinde zamanaşımı durur (HUAK m.18/A-9, 15).

Anlaşma sağlanamazsa dava, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli olan asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.2). Taşınmaza yönelik önleme ve eski hâle getirme talepleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de gündeme gelir.

Tazminat istemi, zararın ve sorumlunun öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl, her hâlde fiilden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.72). Hukuka aykırı durum sürdükçe önleme taleplerinin zamanaşımına tabi olup olmadığı uygulamada ayrıca değerlendirildiğinden, tazminat için iki yıllık süreyi esas almak güvenli yaklaşımdır.

Adım Adım: Komşu İnşaat Evinize Zarar Verdiyse

1. Belgeleyin: Çatlak ve hasarları tarih görünecek şekilde fotoğraflayın, mümkünse inşaat öncesi görüntülerinizi bulun. Yapı ruhsatı, yüklenici ve yapı denetim firması bilgilerini belediyeden veya inşaat panosundan not edin.

2. Yazılı bildirim ve tespit: Arsa sahiplerine ve yükleniciye zararı yazılı bildirin; hasar ilerliyorsa hemen sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyin. Göçme tehlikesi varsa belediyeye ve ilgili kurumlara ayrıca başvurun.

3. Arabuluculuk ve dava: Arabuluculuk bürosuna başvurun; anlaşma olmazsa son tutanakla asliye hukuk mahkemesinde dava açın. İki yıllık zamanaşımı süresini, zararın ve sorumluların öğrenildiği tarihten itibaren takip edin.

Sıkça Sorulan Sorular

Komşu inşaat evimde çatlağa neden oldu, kimden tazminat isterim?

Taşınmaz malikinden TMK m.730’a göre, inşaatı yürüten yükleniciden ise haksız fiil hükümlerine göre talepte bulunabilirsiniz; ikisine birlikte dava açılabilir.

Arsa sahibi kusursuzsa da sorumlu olur mu?

TMK m.730 kapsamındaki malik sorumluluğu için kusur aranmaz.

Komşu inşaat davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet; komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-ç).

Tazminat davası için süre ne kadar?

Zarar ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her hâlde fiilden itibaren on yıl içinde dava açılmalıdır (TBK m.72).

İnşaatın tozu ve gürültüsü için dava açabilir miyim?

Hoş görülebilecek dereceyi aşan toz, gürültü ve sarsıntı TMK m.737’ye aykırıdır; önlenmesi ve zararın giderilmesi istenebilir (TMK m.730).

Delil tespitini nereden isterim?

Esas davaya bakacak mahkemeden veya keşif yapılacak yer mahkemesinden istenebilir (HMK m.401).

Hangi mahkemede dava açılır?

Tazminat ve eski hâle getirme davaları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.2).

Zarar henüz oluşmadıysa önlem isteyebilir miyim?

Zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi de tehlikenin giderilmesini dava edebilir (TMK m.730/1).

İşçiler duvarımı yıktı, kim sorumlu?

Çalışanın iş sırasında verdiği zarardan adam çalıştıran sorumludur; özen gösterdiğini ispat ederse kurtulur (TBK m.66).