3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uyarınca belediyeler, imar hududu içindeki arsa ve arazileri maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirip imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya yetkilidir; bu sırada kesilecek düzenleme ortaklık payı, taşınmazın düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez. Parselasyon işlemine karşı İYUK m. 7'deki altmış günlük sürede iptal davası açılabilir.
Parselasyon; kadastro parsellerinin imar planına uygun imar parsellerine dönüştürülmesi işlemidir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, dışında valilikler; binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye, yeniden ada ve parsellere ayırmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir.
Uygulama, malik iradesinden bağımsız ve resen işleyen bir idari işlemdir; bu nedenle yargısal denetimi sıkı biçimde yapılır.
Düzenleme sırasında; yol, meydan, park, otopark, yeşil saha, ibadet yeri, okul ve sağlık tesisi alanları gibi umumi hizmetler için taşınmazların yüzölçümünden düzenleme ortaklık payı düşülür.
DOP, düzenlemeye tabi arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez ve kural olarak bir parselden bir defadan fazla alınamaz; önceki uygulamalarda yapılan terk ve kesintiler yeni oranın hesabında dikkate alınır.
En sık iptal sebepleri: DOP oranının hatalı hesaplanması, dağıtımda tahsisin taşınmazın bulunduğu yerden yapılmaması, aynı parselden mükerrer pay alınması ve umumi hizmet alanı niteliği taşımayan kullanımlar için kesinti yapılmasıdır.
Kanun, maliklere verilecek parsellerin öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmazsa en yakınındaki eşdeğer alandan verilmesini emreder; uzak ve değersiz bölgeden tahsis, iptal nedenidir.
Fiili kullanıma ve tapu kayıtlarına aykırı tahsisler ile parsel bütünlüğünü bozan dağıtımlar da bilirkişi incelemesinde denetlenir; teknik rapor, davanın kaderini büyük ölçüde belirler.
Parselasyon planları askıya çıkarılır; askı süresinde idareye itiraz edilebilir. İşlem kesinleştiğinde, tebliğ veya öğrenme tarihinden itibaren İYUK m. 7 uyarınca altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır.
Uygulama tapuya tescil edilmiş olsa bile iptal kararı geriye etkili sonuç doğurur; iptal üzerine idare, mahkeme kararını uygulayacak yeni bir parselasyon yapmak zorundadır.
Mevcut yapılar nedeniyle parselden DOP alınamayan hâllerde pay bedele dönüştürülebilir; alınan bedel, fazladan kesinti yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir.
Umumi hizmet alanlarının DOP'tan karşılanamayan kısmı ise kamulaştırma yoluyla edinilir; parselasyon planının imar planının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapılması esastır ve gecikmeden doğan kamulaştırma sorumluluğu idareye aittir.
Beş yıllık süre geçtiği hâlde parselasyon yapılmaması, maliklerin tazminat taleplerine dayanak oluşturabilir.
Askı ilanını takip edin: uygulama gördüğünüz bölgede parselasyon askısı çıktığında, tahsis cetvellerinde taşınmazınıza ayrılan parseli ve kesinti oranını kontrol edin.
Dağıtım cetveli, kroki ve DOP hesabının dayanağı belgeleri idareden isteyin; bu belgeler dava aşamasında bilirkişi incelemesinin temelini oluşturur.
Uygulamadan önce müstakil olan parselinizin hisseli hâle getirilmesi veya değer kaybına uğratılması hâlinde, iptal davasıyla birlikte uğranılan zararın tazmini de gündeme gelebilir.
İşlemin tebliği veya öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır; askı süresinde idareye itiraz da mümkündür.
Düzenlemeye tabi taşınmazın önceki yüzölçümünün %45'ini geçemez.
Kural olarak hayır; ancak plan değişikliğiyle yapılaşma koşulu ve nüfus artmışsa, önceki kesintiler dikkate alınarak %45'e tamamlanacak ilave kesinti yapılabilir.
Öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmazsa en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
Evet; parselasyon, maliklerin muvafakati aranmaksızın resen yapılır. Denetim, itiraz ve iptal davası yoluyla sağlanır.
Tapu, imar ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.