Emlak Vergisi Değerini Değiştiren Durumlar Nelerdir?

Emlak Vergisi Değerinin Kanuni Dayanağı

Emlak vergisinde vergi değerinin hangi hallerde değişeceği kanunda sayılmıştır. 1319 sayılı Kanun'un 33. maddesi, vergi değerini tadil eden sebepleri sekiz bent halinde tek tek sıralar. Bu bentler binalara, arazi ve arsalara, taşınmazın bölünmesi veya birleştirilmesine, mükellefin değişmesine ve bir yerleşim yerinin tamamındaki değer değişimine ilişkindir.

Madde, vergi değerini tadil eden sebepleri 'aşağıda gösterilmiştir' diyerek belirlemiştir. Bu sayım karşısında taşınmazda meydana gelen her değişikliğin tadil sebebi sayılmayacağı açıktır; bir değişikliğin vergi değerini tadil edip etmediği, maddede gösterilen sebepler esas alınarak değerlendirilir. Bir olayın bu kapsama girip girmediğini anlamak için, olayın maddedeki bentlerden birine uyup uymadığına bakmak gerekir.

Vergi değerini değiştiren sebepler arasında binaların yeni inşa edilmesi veya mevcut yapılara yapılan ilaveler yer alır. Mevcut binalara asansör veya kalorifer tesisatı konulması gibi durumlar da kanun tarafından yeni inşaat hükmünde değerlendirilmektedir. Bu nedenle mevcut bir binaya kat veya bölüm eklenmesi de, asansör veya kalorifer tesisi konulması da vergi değerini tadil eden sebep sayılır.

Değer Değişimini Tetikleyen Temel Şartlar

Binanın fiziksel durumundaki bazı değişiklikler de tadil sebebidir. Bir binanın yanması, yıkılması veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harabolması, vergi değerini tadil eden sebepler arasındadır. Benzer şekilde, binada bulunan asansör veya kalorifer tesisatlarının kısmen veya tamamen kaldırılması da bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Kullanım tarzındaki değişiklikler de vergi değerini doğrudan etkileyen şartlar arasındadır. Bir binanın kullanım tarzının tamamen değiştirilmesi veya binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline getirilmesi tadil sebebidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, apartmanlarda her bir dairenin ayrı bir bina sayılmasıdır.

Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması da bir tadil sebebidir. Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi; fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi bu kapsamdadır. Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi ile tarım yapılmayan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi de aynı bentte sayılmıştır.

Parselasyon ve Hisseli Taşınmazlarda Süreç

Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi, arazinin hal ve heyetindeki değişiklikler arasında sayılmıştır. Bundan ayrı olarak, bir bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi de vergi değerini tadil eden bir sebeptir. Kanun, araziden bir kısmının istimlak edilmesini de ifraz hükmünde kabul etmiştir.

Mükellefin değişmesi de vergi değerini tadil eden sebepler arasındadır. Bir bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi ya da mükellefinin değişmesi aynı bentte düzenlenmiştir. Ayrıca müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi de tadil sebebidir.

Bina mütemmimleri ile ilgili durumlarda ise mülkiyetin niteliği önem kazanır. Bir binanın mütemmim durumunda olan arazinin bu durumdan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmim durumuna girmesi, vergi değerini değiştiren sebepler arasında sayılmıştır. Kanun bu iki yönlü geçişi tek bentte düzenlemiştir.

Değer Artışı ve Azalışlarında Sonuçlar

Maddenin son bendi, tek bir taşınmaza değil bir yerleşim yerinin tamamına ilişkindir. Buna göre herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde %25'i aşan oranda artma veya eksiltme olması, vergi değerini tadil eden bir sebeptir. Bu bendin uygulanması için değişikliğin yerleşim yerinin tamamında ve devamlı olması aranır.

Arazideki değişiklik iki yönlü olabilir. Kanun, bir arazinin fidanlandırılmasını, ağaçlandırılmasını veya bağ haline getirilmesini tadil sebebi saydığı gibi, bunun tersini, yani fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesini veya gelmesini de tadil sebebi saymıştır. Her iki durumda da arazinin hal ve heyeti değişmiş olur.

Kullanım amacı değişen konutlarda ise sadece ilgili daire için vergi değeri değişikliği söz konusu olur. Apartman yapılarında her dairenin bağımsız bir bina olarak kabul edilmesi nedeniyle, bir dairenin dükkana dönüştürülmesi durumunda sadece o dairenin vergi değeri tadil edilir. Diğer daireler bakımından bu nedenle bir tadil sebebi doğmaz. Bu sebeplerden biri doğduğunda, yerleşim yerinin tamamına ilişkin son bent hariç, Kanunun bildirim hükmü uyarınca değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içinde emlakın bulunduğu yerdeki belediyeye bildirim verilmesi gerekir; değişiklik bütçe yılının son üç ayında olmuşsa bildirim olay tarihinden itibaren üç ay içinde verilir.

Uygulamada Karşılaşılan Hatalı Durumlar

Uygulamada en sık rastlanan durumlardan biri, bina içindeki her tadilatın yeni inşaat sanılmasıdır. Kanun, yeni bina inşa edilmesini tadil sebebi saymış; mevcut binalara ilaveler yapılmasını veya asansör veya kalorifer tesisleri konulmasını da yeni inşaat hükmünde kabul etmiştir. Bunların dışında kalan basit onarımlar maddede ayrıca sayılmamıştır.

Arazi bakımından ölçüt, arazinin hal ve heyetinde değişiklik olmasıdır. Tarım yapılmayan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi veya tarım yapılan bir arazinin tabii afet, arıza veya sair sebeplerle tarıma elverişsiz hale gelmesi bu kapsamdadır. Kanun metni arazinin fiilen geldiği durumu esas aldığından, yalnızca niyet veya planlama aşamasında kalan değişiklikler bu bentlerin kapsamına girmez.

Son olarak, mütemmim durumundaki arazilerle ilgili hatalı değerlendirmeler yapılmamalıdır. Bir arazinin bina mütemmim durumuna girmesi veya tam tersi durumun gerçekleşmesi, vergi değerini değiştiren bir sebep olarak kanunda açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle arazinin bina ile bağlantısının kurulduğu veya sona erdiği durumlar gözden kaçırılmamalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Evin içine asansör yaptırmak emlak vergisini değiştirir mi?

Evet, binaya asansör konulması kanunen yeni inşaat hükmünde sayıldığından emlak vergi değerini değiştiren sebepler arasında yer alır.

Daireyi dükkan olarak kullanmak vergi değerini etkiler mi?

Evet, ikamete mahsus bir dairenin dükkan veya mağaza gibi ticaret alanına dönüştürülmesi vergi değerinin tadil edilmesine neden olur.

Arazinin ağaçlandırılması vergi değerini nasıl etkiler?

Arazinin fidanlandırılması, ağaçlandırılması veya bağ haline getirilmesi, arazinin hal ve heyetindeki değişiklik nedeniyle vergi değerini değiştiren sebeplerdir.

Binanın yıkılması durumunda vergi değeri ne olur?

Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harap olması, vergi değerini tadil eden sebepler arasında sayılmıştır.