Konut Teslim Gecikmesi (Projeden Ev)

Projeden Alınan Konut En Geç Ne Zaman Teslim Edilmelidir?

6502 sayılı Kanun m.44 uyarınca ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur ve bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapuya tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de teslim yapılmış sayılır.

6502 m.40/1 ön ödemeli konut satışını, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödediği, satıcının da bedelin ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Maketten veya projeden alınan daireler bu kapsama girer.

48 aylık üst sınır, 24.3.2022 tarihli değişiklikle getirilmiştir. Kanunun geçici 3. maddesi uyarınca bu tarihten önceki tüketici işlemlerine, işlemin gerçekleştiği tarihte yürürlükte olan hükümler uygulanır; bu nedenle eski tarihli sözleşmelerde sözleşme tarihindeki metne bakılmalıdır.

Teslim Tarihi Geçince Satıcı Temerrüde Düşer mi?

TBK m.117/2 uyarınca borcun ifa edileceği gün taraflarca birlikte belirlenmişse, bu günün geçmesiyle borçlu ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer. Sözleşmede belirli bir teslim tarihi yazılıysa, satıcı o tarih geçtiği anda temerrüttedir.

Teslim tarihi “inşaatın tamamlanmasından itibaren” gibi belirsiz ifadelerle yazılmışsa, TBK m.117/1 uyarınca temerrüt için alacaklının ihtarı gerekir. Bu durumda noter aracılığıyla ihtar çekmek, hem temerrüdü başlatır hem de ileride ispat kolaylığı sağlar.

TBK m.118 uyarınca temerrüde düşen borçlu, kusuru olmadığını ispat etmedikçe borcun geç ifasından doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Uygulamada gecikme süresince yoksun kalınan kira geliri veya ödenmek zorunda kalınan kira bedeli, gecikme tazminatının tipik kalemleridir.

Teslim Gecikirse Tüketici Hangi Haklara Sahiptir?

TBK m.123 uyarınca karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düşerse diğeri, ifa için uygun bir süre verebilir. TBK m.125 uyarınca bu süre içinde ifa gerçekleşmezse tüketici, her zaman konutun teslimini ve gecikme tazminatını isteme hakkına sahiptir.

Tüketici ayrıca, ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın (müspet zarar) giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Dönme hâlinde taraflar karşılıklı ifa yükümlülüğünden kurtulur ve ödenen bedeller geri istenebilir.

TBK m.124 bazı durumlarda süre verilmesine gerek olmadığını düzenler: borçlunun tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa veya ifa alacaklı için yararsız kalmışsa. İnşaatın fiilen durduğu ve şirketin mali sıkıntıya düştüğü durumlarda bu hükümler önem kazanır.

Tüketici 24 Ay İçinde Gerekçesiz Dönebilir mi?

6502 m.45/1 uyarınca ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Bu durumda satıcı, vergi ve harç gibi yasal masraflar ile süreye göre sözleşme bedelinin yüzde ikisinden yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir.

Ancak 6502 m.45/2 uyarınca satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Teslim gecikmesi nedeniyle dönen tüketiciden bu nedenle kesinti yapılamaz.

6502 m.45/3 uyarınca dönme hâlinde tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir.

Sözleşmenin Şekli ve Satıcının Güvenceleri Neden Önemlidir?

6502 m.41/1 uyarınca ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur; aksi hâlde satıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine ileri süremez. Bu kural, adi yazılı sözleşmeyle ev alan tüketiciyi korur.

6502 m.40/3 uyarınca yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. 6502 m.43 ise tüketiciye, sözleşmeden on dört gün içinde gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkı tanır.

Belirli büyüklüğün üzerindeki projelerde 6502 m.42 uyarınca satıcının satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminatları sağlaması zorunludur. Satıcının iflası riskine karşı tüketicinin başvurabileceği en önemli güvence budur ve bu güvenceler haczedilemez.

Adım Adım: Teslim Geciktiğinde Ne Yapmalı?

İlk adım sözleşmeyi ve tapu durumunu incelemektir: teslim tarihi belirli mi, sözleşme noterde mi yapıldı, kat irtifakı adınıza tescil edildi mi? Bu sorular, temerrüdün başlangıcını ve hangi korumanın uygulanacağını belirler.

İkinci adım, satıcıya noter aracılığıyla ihtar çekerek uygun bir teslim süresi vermek ve bu süre sonunda hangi seçimlik hakkı kullanacağınızı açıkça bildirmektir. TBK m.125 uyarınca ifadan vazgeçme beyanının “hemen” bildirilmesi gerekir; bu yüzden karar netleşince gecikmeden açıklanmalıdır.

Üçüncü adım, zararın belgelenmesidir: ödediğiniz kira bedelleri, kredi faizleri ve benzer harcamalar için makbuz ve dekontları saklayın. Uyuşmazlık tüketici işlemi olduğundan, dava açmadan önce tüketici uyuşmazlıklarına özgü başvuru ve arabuluculuk kurallarının kontrol edilmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Projeden alınan ev en geç kaç ayda teslim edilmelidir?

Sözleşmede taahhüt edilen sürede ve her hâlde sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde teslim edilmelidir (6502 m.44).

Teslim tarihi geçti, ihtar çekmem gerekir mi?

Teslim günü sözleşmede belirli ise satıcı ihtarsız temerrüde düşer (TBK m.117/2); tarih belirsizse ihtar gerekir.

Geç teslim nedeniyle tazminat isteyebilir miyim?

Evet. Temerrüde düşen satıcı, kusursuzluğunu ispat edemedikçe gecikme zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m.118).

Teslim gecikirse sözleşmeden dönebilir miyim?

Evet. Uygun süre verildiği hâlde ifa edilmezse sözleşmeden dönüp ödediklerinizi geri isteyebilirsiniz (TBK m.125).

24 ay içinde vazgeçersem kesinti yapılır mı?

Gerekçesiz dönmede satıcı yasal masraflar ile yüzde sekize kadar tazminat isteyebilir; ancak satıcı yükümlülüğünü yerine getirmemişse hiçbir bedel talep edemez (6502 m.45).

Dönme hâlinde param kaç gün içinde iade edilir?

Dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde iade edilir (6502 m.45/3).

Noterde yapılmayan satış vaadi sözleşmesi geçersiz mi?

Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; ancak satıcı bu eksikliği tüketici aleyhine ileri süremez (6502 m.41).

Ruhsatı olmayan projeden ev satılabilir mi?

Hayır. Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (6502 m.40/3).

Müteahhit iflas ederse ne olur?

Belirli büyüklükteki projelerde bina tamamlama sigortası veya başka teminat zorunludur ve bu güvenceler haczedilemez (6502 m.42).