Depremde Yıkılan Binadan Sorumluluk

Bina Maliki Neden Kusursuz Sorumludur?

Türk Borçlar Kanunu m.69/1 uyarınca bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Zarar görenin malikin kusurunu ispat etmesi gerekmez; yapım bozukluğu veya bakım eksikliği ile zarar arasındaki illiyet bağının gösterilmesi yeterlidir.

İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m.69/2). Kat mülkiyetine tabi binalarda ortak yapı elemanlarından doğan zararlarda malikler topluluğunun sorumluluğu ayrıca değerlendirilir.

Maliklerin, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır (TBK m.69/3). Uygulamada bina malikleri, zarar görenlere ödedikleri tazminatı müteahhide, proje ve denetim sorumlularına rücu ederek geri isteyebilir.

Müteahhit ve Satıcı Ne Kadar Süre Sorumludur?

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda 5 yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın 20 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Eksik demir, düşük beton sınıfı veya taşıyıcı sisteme müdahale gibi durumlar ağır kusur tartışmasının merkezindedir.

Daireyi satın alan kişi, satıcıya karşı da yapının ayıbından doğan hakları kullanabilir. Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak 5 yılın ve satıcının ağır kusuru varsa 20 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.244/3).

Deprem çoğu zaman bir doğa olayı olarak ileri sürülse de, depreme dayanıklı yapılması gereken bir binanın yıkılmasında yapı kusurunun payı araştırılır. Sorumluluğun kapsamı, bilirkişi incelemesiyle yapım kusurunun yıkılmaya ne ölçüde etki ettiğinin belirlenmesine bağlıdır.

Hangi Zararlar İstenebilir?

Ölüm hâlinde özellikle cenaze giderleri, ölüm hemen gerçekleşmemişse tedavi giderleri ve çalışma gücü kayıpları ile ölenin desteğinden yoksun kalanların kayıpları istenebilir (TBK m.53). Yaralanmalarda tedavi giderleri, kazanç kaybı, çalışma gücünün azalmasından doğan kayıplar ve ekonomik geleceğin sarsılması tazmin edilir (TBK m.54).

Ağır bedensel zarar veya ölüm hâlinde, zarar görenin veya ölenin yakınlarına da uygun bir miktar manevi tazminat ödenmesine karar verilebilir (TBK m.56). Eşyaların ve dairenin kendisinin uğradığı zarar ise genel hükümlere göre maddi tazminat olarak istenir.

16/7/2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla TBK m.55’e eklenen hükümle, destekten yoksun kalma ve çalışma gücü kaybı tazminatlarında kazancın bilindiği dönem için olay tarihinden, bilinmeyen dönem için karar tarihinden itibaren kanuni faiz işletileceği düzenlenmiştir. Bu yeni hükmün derdest davalara etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Tazminat Davası Hangi Sürede Açılmalı?

Haksız fiilden doğan tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren 2 yıl ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten itibaren 10 yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.72). Ancak tazminat, ceza kanunlarının daha uzun zamanaşımı öngördüğü bir suçtan doğmuşsa bu daha uzun süre uygulanır.

Depremde ölümle sonuçlanan olaylarda sorumlular hakkında taksirle öldürme soruşturması yürütüldüğünden, uygulamada ceza zamanaşımının uygulanıp uygulanamayacağı somut olaya göre tartışılır. Güvenli yol, 2 yıllık sürenin kaçırılmamasıdır.

Bir kişinin sorumluluğu birden fazla sebebe dayandırılabiliyorsa hâkim, zarar gören aksini istemedikçe ona en elverişli giderim imkânını sağlayan sorumluluk sebebine göre karar verir (TBK m.60). Malike karşı TBK m.69, müteahhide karşı haksız fiil veya sözleşme hükümleri birlikte ileri sürülebilir.

Ceza Soruşturmasının Tazminata Etkisi

Taksirle bir insanın ölümüne neden olan kişi 2 yıldan 6 yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır; fiil birden fazla kişinin ölümüne veya ölümle birlikte yaralanmaya neden olmuşsa ceza 2 yıldan 15 yıla kadar hapistir (TCK m.85). Yaralanmalarda taksirle yaralama hükümleri uygulanır (TCK m.89).

Ceza dosyasında alınan bilirkişi raporları, kolon ve beton numune analizleri ile proje karşılaştırmaları, hukuk davasında kusur ve illiyetin ispatı için önemli delillerdir. Zarar gören, zararını ve zarar verenin kusurunu ispat yükü altındadır (TBK m.50); kusursuz sorumlulukta ise bu yük hafifler.

Ceza mahkemesinin kusur tespiti hukuk hâkimini kural olarak bağlamaz; ancak maddi olguların tespiti hukuk davasında güçlü bir dayanak oluşturur. Bu nedenle ceza dosyasına katılan sıfatıyla dahil olmak, delillere erişimi kolaylaştırır.

Delil Toplama ve Dava Adımları

Yapı belgelerini edinin. Yapı ruhsatı, onaylı proje, yapı kullanma izni, yapı denetim kayıtları ve tapu kayıtları belediyeden ve tapu müdürlüğünden istenmelidir. Bu belgeler, sorumluların kimliğini ve binanın hangi yönetmeliğe göre yapıldığını gösterir.

Enkaz delillerini koruyun. Enkaz kaldırılmadan önce fotoğraf ve video kaydı alınması, numune alımı için savcılığa veya mahkemeye delil tespiti başvurusu yapılması, sonradan ispat edilmesi güç olguları güvence altına alır.

Sorumluları birlikte değerlendirin. Malikler, müteahhit, proje müellifleri ve denetim sorumluları arasındaki sorumluluk paylaşımı ile idarenin denetim eksikliğinden doğan sorumluluğu farklı yargı yollarına tabi olabilir. Dava stratejisi bu dağılım dikkate alınarak kurulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Depremde yıkılan binadan kim sorumludur?

Bina maliki yapım bozukluğu ve bakım eksikliğinden sorumludur (TBK m.69); müteahhit ve satıcı da ayıp nedeniyle sorumlu tutulabilir (TBK m.478, m.244).

Malikin kusurunu ispat etmem gerekir mi?

Hayır. Yapı maliki sorumluluğunda kusur aranmaz; yapım bozukluğu veya bakım eksikliği ile zarar arasındaki bağ yeterlidir (TBK m.69).

Müteahhide kaç yıl içinde dava açılabilir?

Teslimden itibaren taşınmaz yapılarda 5 yıl, müteahhidin ağır kusuru varsa 20 yıl içinde (TBK m.478).

Deprem doğal afet olduğu için kimse sorumlu olmaz mı?

Yapım kusuru yıkılmada etkiliyse sorumluluk doğar; kusurun payı bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Hayatını kaybeden yakınım için hangi tazminatları isteyebilirim?

Cenaze giderleri, destekten yoksun kalma tazminatı ve manevi tazminat istenebilir (TBK m.53 ve m.56).

Tazminat davası için süre ne kadar?

Zararı ve sorumluyu öğrenmeden itibaren 2 yıl, her hâlde 10 yıldır; suçun daha uzun ceza zamanaşımı varsa o uygulanır (TBK m.72).

Kiracı olarak yaralandım, kimden tazminat isteyebilirim?

Yapı malikinden TBK m.69, müteahhit ve diğer sorumlulardan haksız fiil hükümleri uyarınca tazminat istenebilir.

Taksirle öldürmenin cezası nedir?

Tek ölümde 2 yıldan 6 yıla, birden fazla ölümde 2 yıldan 15 yıla kadar hapistir (TCK m.85).

Bina sakini olarak tehlikeli bir yapı için önlem isteyebilir miyim?

Evet. Başkasına ait yapıdan zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir (TBK m.70).