Arazi Vergisinde Muafiyet Sınırı Ve Şartları Nelerdir?

Arazi Vergisinde Muafiyet Kavramı ve Dayanağı

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.16, arazi vergisinde bir tutar istisnası öngörür. Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin toplam vergi değerinin kanunda yazılı tutarı arazi vergisinden müstesnadır. Günlük dilde "muafiyet" denilse de kanun bu düzenlemeyi "istisna" olarak adlandırır: vergiden ayrık tutulan, kişi değil, arazi değerinin belirli bir kısmıdır.

İstisna yalnızca araziler için geçerlidir. Kanun metni parantez içinde "arsalar hariç" diyerek arsaları kapsam dışında bırakmıştır. Bu nedenle bir taşınmazın vergi bakımından arazi mi yoksa arsa mı sayıldığı belirleyicidir. Hangi yerlerin arsa sayılacağı bu maddede tanımlanmaz; Kanun'un arazi vergisine ilişkin genel hükmüne göre belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır, parsellenmemiş araziden hangilerinin arsa sayılacağı ise Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir.

İstisnanın hesap birimi belediyedir. Kanun, mükellefin "bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan" arazisinin toplam vergi değerini esas alır. Buna göre aynı belediye ve mücavir alanı içindeki araziler tek tek değil, toplam vergi değeri üzerinden değerlendirilir ve istisna tutarı bu toplam için bir kez uygulanır.

İstisnanın Hesaplanması

Hesabın çıkış noktası toplam vergi değeridir. Önce mükellefin aynı belediye ve mücavir alan sınırları içindeki arazilerinin (arsalar hariç) vergi değerleri toplanır. Bu toplamın kanunda yazılı tutarı arazi vergisinden müstesnadır. Toplam vergi değeri bu tutarı aşmıyorsa vergiye tabi bir değer kalmaz; aşıyorsa istisna tutarı dışında kalan kısım vergiye tabi olur.

Toplama yalnızca mükellefin kendi arazileri girmez. Kanun'a göre bu hükmün uygulanmasında mükellef ile eş ve velayet altındaki çocuklara ait arazi değerleri toplu olarak nazara alınır. Yani eş ve velayet altındaki çocuklar için ayrı ayrı istisna tutarı hesaplanmaz; hepsinin arazi değerleri birlikte toplanır ve istisna bu toplam üzerinden uygulanır. Velayet altında olmayan çocuklara ait araziler bu toplamaya girmez.

Hisseli arazide kural farklıdır. Maddede yazılı istisna, hisseli arazide mükelleflerin hisse miktarları ayrı ayrı nazara alınmak suretiyle uygulanır. Buna göre arazinin tamamının değeri değil, her paydaşın kendi hissesine düşen değer esas alınır ve her mükellef istisnadan kendi hissesi üzerinden yararlanır. Bir paydaşın hissesinin büyük olması, diğer paydaşın kendi hissesi bakımından istisnadan yararlanmasını engellemez.

İstisna Tutarı ve Artırma Yetkisi

İstisna tutarı kanunda rakamla belirlenmiştir. Kanun ayrıca bu miktarı üç misline kadar artırma yetkisini Cumhurbaşkanı'na verir. Dolayısıyla belirli bir yılda uygulanacak tutar için hem kanun metnine hem de bu yetkiye dayanılarak çıkarılmış bir karar bulunup bulunmadığına bakmak gerekir.

Uygulamada sıra şöyledir: Önce taşınmazın arsa değil arazi olduğu belirlenir. Sonra aynı belediye ve mücavir alanı içinde mükellefe, eşine ve velayet altındaki çocuklarına ait arazilerin vergi değerleri toplanır. Hisseli arazilerde her mükellefin yalnızca kendi hissesine düşen değer hesaba katılır. Son olarak bu toplamdan istisna tutarı ayrılır ve varsa kalan kısım üzerinden vergi hesaplanır.

Madde, istisnadan yararlanmak için ayrı bir başvuru süresi veya özel bir usul göstermez. Bu nedenle usule ilişkin sorularda Kanun'un bildirim ve tarh hükümlerine bakmak gerekir. Maddenin kendisinden çıkan sonuç, hesabın doğru yapılabilmesi için aile bireylerine ait arazilerin ve hisse oranlarının doğru tespit edilmesinin zorunlu olduğudur.

İstisnanın Sonuçları

İstisnanın sonucu, toplam vergi değerinin kanunda yazılı tutarı için arazi vergisi doğmamasıdır. Aynı belediye içindeki arazilerin toplam vergi değeri bu tutarı aşmayan mükellef bakımından vergiye tabi bir değer kalmaz. Toplam değer bu tutarı aşıyorsa istisna ortadan kalkmaz; yalnızca aşan kısım vergilendirilir. Kanun istisnayı mükellefin gelirine veya kişisel durumuna bağlamamıştır.

Arsalar bakımından sonuç farklıdır. Kanun metni arsaları açıkça hariç tuttuğu için, arsa sayılan bir taşınmazın vergi değeri ne kadar düşük olursa olsun bu maddedeki istisnadan yararlanılamaz. Aynı kişinin hem arazisi hem arsası varsa, toplam vergi değeri hesaplanırken yalnızca araziler dikkate alınır; arsanın değeri bu toplama eklenmez ve arsa için istisna uygulanmaz.

Hisseli arazide her paydaş kendi hissesi üzerinden değerlendirilir. Maddenin iki fıkrası birlikte okunduğunda, paydaşın hissesine düşen değer, aynı belediyedeki diğer arazileriyle ve eşi ile velayet altındaki çocuklarının arazileriyle birlikte toplam vergi değerine girer. Diğer paydaşların hisseleri bu hesaba katılmaz. Böylece aynı arazi üzerindeki paydaşlardan biri bakımından vergi doğarken diğeri bakımından doğmayabilir.

Uygulamada Karşılaşılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sık yapılan hatalardan biri, arsa ve arazi ayrımının karıştırılmasıdır. Vergi değeri düşük olan bir arsa için de istisna beklenebilmektedir; oysa 1319 sayılı Kanun m.16 arsaları açıkça hariç tutar. Taşınmazın vergi bakımından arsa mı arazi mi sayıldığının baştan belirlenmesi, hatalı beklentilerin önüne geçer.

Bir diğer hata, istisnanın aile bireylerinin her biri için ayrı ayrı uygulanacağının sanılmasıdır. Kanun, mükellef ile eşe ve velayet altındaki çocuklara ait arazi değerlerinin toplu olarak nazara alınmasını öngörür. Bu nedenle eşe veya velayet altındaki çocuğa ait araziler hesaba katılmadan yapılan hesap eksik olur; istisna, hepsinin toplam değeri üzerinden bir kez uygulanır.

Son olarak, hisseli arazilerde tüm payların tek bir mükellefmiş gibi toplanarak hesaplanması hatasına düşülmemelidir. Kanun, hisseli arazilerde her bir mükellefin hisse miktarının ayrı ayrı nazara alınacağını açıkça belirtmiştir. Bu nedenle, ortak mülkiyet durumunda her bir hissedarın kendi payı üzerinden muafiyet şartlarını bağımsız olarak değerlendirmesi, hukuki açıdan en doğru yaklaşımdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Arazi vergisinden muaf olmak için taşınmazın niteliği ne olmalıdır?

Taşınmazın arazi olması gerekir. Kanun arsaları açıkça hariç tuttuğu için, arsalar vergi değeri ne kadar düşük olursa olsun bu istisnanın dışındadır.

Muafiyet hesabında aile üyelerinin arazileri dikkate alınır mı?

Evet. Mükellef ile eşine ve velayet altındaki çocuklarına ait arazi değerleri toplu olarak dikkate alınır ve istisna bu toplam üzerinden uygulanır.

Hisseli bir arazide muafiyet nasıl uygulanır?

Hisseli arazilerde muafiyet, her bir hissedarın kendi hisse miktarı ayrı ayrı dikkate alınarak uygulanmaktadır.

İstisna tutarını artırmaya kim yetkilidir?

İstisna tutarı kanunda belirlenmiştir. Bu miktarı üç misline kadar artırmaya Cumhurbaşkanı yetkilidir.